24 Октября 2015 г.
Аренда жилья дешевеет, утверждают аналитики
К примеру, по данным «Олимп-Консалтинг», за полгода ставки опустились на 10–20 процентов: средняя стоимость съема 1-3-комнатных квартир в Киеве просела с 409 до 333 долларов в месяц, в Днепропетровске с 278 до 242 долларов, в Харькове с 286 до 251 долларов, а во Львове с 279 до $266 долларов.
Однако риелторы-практики утверждают, что эта небольшая корректировка связана с курсом валюты.
«Серьезно изменились лишь цены на премиум-жилье, чьи хозяева по-прежнему желают получать плату в долларах. Вот они-то просели за год вдвое, с весны — еще на 30–40 процентов. За счет этого и видим общий спад», — пояснил столичный риелтор Дмитрий Исоков.
Источник: www.vesti-ukr.com
К примеру, квартира на Оболони в столице весь последний год снималась за тысячу долларов, а в начале октября мы ее сдали за 11,5 тысяч грн, говорит Исоков.
С весны по осень 2015 года арендные ставки вели себя в каждом регионе по-своему.
Однако везде вопрос, кто и как будет платить за тепло, обсуждался сразу после утверждения месячной платы за аренду. Риелторы предупреждают: если курс доллара начнет расти, это подстегнет хозяев повышать цены.
Днепропетровск
За паркоместо платят все.
Резко подешевела стоимость аренды в Днепропетровске. Вместо традиционного сезонного проседания на 10–15 процентов, цены рухнули сразу на 30 процентов.
«Спал переселенческий ажиотаж — вот что произошло. Летом было затишье, которое в августе-сентябре сменилось оживлением за счет студенческого спроса. Но он был незначительный, потому никак не сказался на ценах», — пояснил «Вестям» ситуацию директор АН «Авангард» Валерий Тарасенко.
В этом городе платежи по счетчикам оплачивает обычно квартиросъемщик. А вот отопление по-разному: либо квартирант, либо расходы делятся пополам с хозяином.
Ключевая особенность Днепропетровска — аренда в новостроях дороже вдвое, чем в старом фонде. К примеру, двухкомнатная квартира в 70–80 квадратов в Нагорном районе в новострое обойдется от 10 до 15 тысяч грн, в зависимости от качества ремонта.
А в старом жилом фонде аналогичную площадь можно арендовать за 5–6 тысяч грн. «В новостройках попросту больше сервиса: обязательная парковка, лифты, круглосуточная охрана, консьерж», — отметил Тарасенко.
Кстати, паркоместо (даже если им не пользуются) увеличивает стоимость аренды на 500–600 грн в месяц. «Что вас удивляет? Паркоместо на платной парковке обойдется в 120 грн/сутки, так что люди естественно готовы платить дороже, если есть возможность поставить машину у дома», — пояснил риелтор.
Двушку на Ленина в сталинке с закрытым двором выставили на аренду за 6 тысяч грн в месяц. Ушла за 10 минут, приводит он пример.
Для сравнения: двушка на Тополе, на Запорожском шоссе в хорошем состоянии предлагается за 3 тысячи грн.
«С транспортными проблемами у нас сталкиваются, только если добираются на место работы с одного берега на другой, на мосту могут быть пробки. А так заторы редки, поэтому большинство все же снимает жилье в спальных районах», — отметил Валерий Тарасенко.
Киев
Съемщики платят уже всю коммуналку
В столице цены на аренду экономжилья с весны поднялись на 500–700 грн. К примеру, полгода назад однокомнатную квартиру в хорошем состоянии можно было подыскать за 3,7–3,8 тысячи грн плюс коммуналка.
Сейчас же за 4 тысячи грн в месяц можно найти жилье только на окраинах, например, в типовом доме 70–80-х на ДВРЗ или в Новобеличах.
Самые бюджетные двушки весной стоили 5 тысяч грн, сейчас от 5,5 тысячи грн плюс коммуналка.
«На днях пришел ко мне хозяин, сдававший свою однушку на Борщаговке два года за 4,2 тысячи грн плюс коммуналка, спрашивает: повышать или понижать ставку? Я сразу спросил: кто будет платить за коммуналку, включая отопление. Хозяин сообщил, что на эту квартиру оформлена субсидия», — рассказал «Вестям» риелтор Дмитрий Исоков.
Мы сошлись на том, что он возьмет уплату коммуналки, кроме счетчиков, на себя, и выставили квартиру за 4,5 тысячи грн, раскрывает итог сделки Исоков.
Где лучше снять жилье студенту
По его наблюдениям, в 80–90% случаев за все без исключения коммунальные услуги платят арендаторы, тогда как еще два года назад это было лишь в половине случаев.
«Берут на себя оплату коммуналки только хозяева дорогого жилья, со ставкой от 1,5 тысячи, и то не во всех случаях. Если за эту сумму предлагается однокомнатная квартира в центре — платят коммуналку хозяева, а если трех-, четырехкомнатная — то съемщики», — отметила в разговоре с «Вестями» эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина.
Студенческого бума в этом сентябре в столице не было. «Студенческий спрос сконцентрирован в районах рядом с вузами, на правом берегу, вдоль красной ветки метро, это сформированный пул, там изменений нет. Подогревают цены в этом экономсегменте только иностранцы-студенты, готовые расплачиваться за жилье в долларах. В этом году, судя по всему, их было меньше», — отметил Исоков.
В каком районе Киева селятся переселенцы
Зато в августе-сентябре происходила «переселенческая ротация». «Год назад люди, переезжавшие из зоны АТО, снимали дорогое жилье, в расчете пересидеть несколько месяцев. А потом, поосмотревшись, переехали в более бюджетное, но хорошего качества», — рассказал Исоков.
Предпочитали все те же приглянувшиеся Осокорки с Позняками, где большое предложение новых просторных квартир.
Наличие паркоместа в столице пока напрямую не влияет на цену, но может быть бонусом. «Если хозяин покупал квартиру в новострое вместе с паркоместом — он может предложить, а может и не предложить его арендатору», — заметила Луханина.
Если снимать паркоместо в подземном паркинге отдельно, это обойдется от 100 долларов в месяц, большой бокс от 40 квадратных метров — 140–220 долларов.
«Сейчас, кстати, несмотря на традиционный низкий сезон, активизировалась аренда домов. На днях подписали договор: за 2 тысячи долларов сдали дом на Борщаговке в 500 квадратных метров, с двумя бассейнами с подогревом и гаражом на четыре паркоместа», — рассказала Луханина.
Что будет с ценами на аренду жилья в Киеве
Эксперты считают, что если курс доллара будет стабильным, то цены на аренду будут снижаться, ведь с середины осени до конца года — традиционный низкий сезон.
«В спокойной обстановке цены осенью снижаются на 5–7 процентов. Но если доллар будет расти — будут повышаться ставки в гривневом эквиваленте», — убежден вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.
Это подтверждают и практики. «Буквально на днях, когда гривня просела с 22,20–22,30 до 23,15 за доллар — хозяева начали повышать цены. За день в объявлении арендная плата за однокомнатную квартиру на Дарнице, на ул. Гмыри, скакнула с 6,5 до 7,5 тысяч грн», — привела «Вестям» пример Ирина Луханина.
Львов
Вернулся к доллару
Во Львове в целом цены на аренду за год не сильно изменились, однако хозяева жилья снова вернулись к традиционной для этого региона практике привязки ставок к доллару (от которой было отказались во время курсовой лихорадки в феврале-марте).
В конце весны было незначительное снижение цен, а в августе-сентябре — рост. «Очень большой спрос был в этом году со стороны студентов, вот хозяева и подняли арендные ставки на 500–600 грн, то есть на 25–30 долларов. После этого цены на жилье не откатывались, хотя офисы уже успели подешеветь», — сообщила «Вестям» риелтор Елена Мишанчук.
К примеру, трехкомнатный офис в центре сейчас можно снять за 250–300 долларов, тогда как аналогичное по площади и комнатности жилье все еще держится на уровне 400–500 долларов.
Жилье для студентов во Львове
Причем студенты предпочитали арендовать даже однокомнатные квартиры в центре (по 4–5,5 тысячи грн по нынешнему курсу).
«В центре располагается большинство вузов, поэтому, естественно, они предпочитают селиться поближе, чтобы не тратить время и деньги на дорогу», — пояснила Мишанчук. Но есть случаи и гиперэкономии, когда студенты подыскивают двухкомнатную в спальном районе за минимально возможные 2 тысячи грн и селятся в ней вчетвером.
Поскольку значительная часть жилого фонда Львова не подключена к централизованному отоплению, то фактор повышения коммунальных платежей не повлиял на стоимость аренды.
«Центр и новострои — на автономном отоплении. За все традиционно платят съемщики», — отметила Мишанчук.
Единственное исключение: когда квартира снимается в частном доме, чаще австрийской постройки, например, на улицах Герцена, Саксаганского, тогда коммунальные платежи берут на себя хозяева.
«Но эти предложения дороже на 50–100 долларов, чем аналогичные в среднем на рынке, двухкомнатная — за 500–600 долларов. Ведь там есть паркоместо», — уточнила Мишанчук.
За аналогичную сумму сдаются квартиры в единственном современном доме в центре, на улице Валовой, 15.
«Это монолит, планировка не очень, слышимость отличная. Из плюсов — лифт и паркинг, это большая редкость в центре. Поэтому и ставки велики — 600 долларов за двушку в 60 квадратов, трешка — за 800 долларов, четырехкомнатная — за 1000 долларов», — рассказала Мишанчук.
И сказала, что не заметила пока стремлений хозяев поднять арендные ставки, чтобы переложить на плечи съемщиков налог на недвижимость.
«Добросовестные арендодатели и так платят налоги как ФОП, и эти платежи уже вложены в арендную плату, все это понимают. Зачем еще добавлять?» — заметила она.
Тех же, кто уклоняется от уплаты налогов, поймать вряд ли получится. «Как проверить, кто живет в квартире: дальний родственник, сын друзей за квартплату или арендатор? Только благодаря соседям. Таких случаев пока не было», — говорит риелтор.
Одесса
Цены взвинтили курортники
Необычная ситуация с расценками сложилась сейчас в Одессе: в центре города можно найти аренду жилья по той же ставке, что и в спальных районах.
Это особенность одесской недвижимости — на цену влияет не только локация, но в равной с ней степени планировочные решения и ремонт.
И специфические одесские планировки в старом жилом фонде в центре Одессы с крохотными кухоньками и узенькими коридорчиками могут стоить столько же, сколько стандартная однокомнатная квартира в доме советской постройки в Таирове или Котовском.
Квартиры в новых домах, с просторными планировками , независимо от места, обойдутся арендатору от 10 тысяч грн. «Вид из окна, конечно, тоже прибавляет стоимость», — добавил ведущий специалист АН «Александр-N» Алексей Красотов.
Курортный бум повлиял не только на посуточную аренду, но и на долгосрочную.
«Летние цены были раза в два выше мартовских. Если в марте можно было снять плохонькую однушку за 2,5–3 тысячи, то летом ниже 4,5–5 тысяч грн и разговор не начинался. В сентябре, наконец, началось падение спроса, можно даже назвать четкую дату, когда запросы на аренду резко сократились —12–15 сентября», — рассказал Алексей Красотов.
Но и после завершения сезонного бума хозяева снижают цены очень плавно. Сейчас цены выше мартовских раза в полтора.
Что будет с ценами на аренду жилья
«Основной причиной удержания цены является все же неопределенность с коммунальными тарифами. Хозяева перестраховываются, закладывая возможные риски», — отметил Красотов.
По счетчикам в Одессе давно платят квартиранты, а вот с отоплением до сих пор нет стандарта. Есть хозяева, которые при приемлемых ценах берут отопление на себя, есть те, кто безальтернативно перекладывает эту оплату на плечи съемщиков. Иногда делят расходы 50/50.
«Но вопрос отопления — первый, который начинает обсуждаться при заключении договора», — признает Красотов. Он уверен, что единый подход (по вопросу оплаты отопления) Одесса определит через месяц, когда получит первые платежки с посчитанной услугой.
Зато налог на недвижимость не оказывает влияния на арендные ставки. «Пока это мифический налог. Я, к примеру, еще не сталкивался, когда платили его за сдаваемую недвижимость. Когда это станет массовой практикой, тогда его будут перекладывать на арендаторов, как сейчас перекладывается налог с физлиц-предпринимателей», — считает Красотов.
Харьков
Переселенцы удержали цены
В Харькове этой осенью наибольшим спросом традиционно пользовались однокомнатные квартиры. Вторыми по популярности среди арендаторов оставались двухкомнатные, а спрос на трехкомнатные был невысок.
Самыми востребованными были Салтовское и Алексеевское направление — спокойные районы, с хорошо развитой инфраструктурой.
«Именно там предпочитает снимать жилье большинство студентов. Стоимость аренды однокомнатной квартиры на Салтовке колеблется в пределах 2,5–5 тысяч гривен в месяц, на Алексеевке — 3,5–6 тысяч гривен», — рассказала «Вестям» руководитель компании ХАН Светлана Якимова.
Расценки на аренду в этом году вели себя нетипично. «Если раньше летом аренда всегда немного дешевела на фоне снижения спроса — студенты разъезжались на каникулы по домам — то в 2015 году традиционного межсезонья не было», — отметила эксперт.
Ставки в летние месяцы не снизились, поскольку на съемное жилье был высокий спрос со стороны переселенцев, пояснила Якимова.
По официальным данным, в Харьковской области зарегистрировались около 180 тысяч переселенцев из Донецкой и Луганской областей, и именно они и заключили значительную долю сделок.
При этом рынок прогнозируемо отреагировал на повышенный спрос: за август-сентябрь съем жилья подорожал в среднем на 500 грн.
В настоящее время средняя месячная цена аренды однокомнатной квартиры класса «эконом» в Харькове составляет 3–3,5 тысяч грн в месяц, класса «бизнес» — 4–4,5 тысяч грн, то есть на 16% и на 12,5% меньше, чем в начале 2015-го.
Отплата коммунуслуг в Харькове
Вопрос оплаты отопления в Харькове вызывает растерянность. «Все понимают, что цена этой коммунальной услуги будет повышаться, но никто не может до конца представить, насколько именно?
Уже сейчас некоторые арендодатели готовят почву для компромисса с арендаторами: «Посмотрим, насколько подорожает, а дальше будем договариваться, то ли оплачиваем пополам, то ли в каких-то частях».
Но пока что квартиросъемщики оплачивают только традиционную коммуналку и интернет, а также воду и электроэнергию по счетчикам», — объяснила Светлана Якимова. Причем эксперт отмечает, что ситуация неоднозначная. Если арендатор ищет жилье с агентством и заключает договор с хозяевами, то, как правило, в договоре есть пункт о том, что владелец жилья не имеет право повышать стоимость аренды в течение полугода с начала действия договора.
«Будут ли соблюдаться эти договоры после подорожания отопления, и как будут складываться отношения между арендодателями и квартиросъемщиками станет понятно в ноябре-декабре текущего года», — говорит Якимова.
