24 Жовтня 2015 г.
Оренда житла дешевшає, стверджують аналітики
Наприклад, за даними «Олімп-Консалтинг», за півроку ставки опустилися на 10-20 відсотків: середня вартість оренди 1-3-кімнатних квартир в Києві просіла з 409 до 333 доларів на місяць, в Дніпропетровську з 278 до 242 доларів, в Харкові з 286 до 251 доларів, а у Львові з 279 до $ 266 доларів.
Однак ріелтори-практики стверджують, що ця невелика коректування пов'язана з курсом валюти.
«Серйозно змінилися лише ціни на преміум-житло, чиї господарі, як і раніше хочуть отримувати плату в доларах. Ось вони-то просіли за рік удвічі, з весни - ще на 30-40 відсотків. За рахунок цього і бачимо загальний спад », - пояснив столичний ріелтор Дмитро Ісок.
Джерело: www.vesti-ukr.com
Наприклад, квартира на Оболоні в столиці весь останній рік знімалася за тисячу доларів, а на початку жовтня ми її здали за 11,5 тисячі грн, каже Ісок.
З весни по осінь 2015 року орендні ставки вели себе в кожному регіоні по-своєму.
Проте скрізь питання, хто і як платитиме за тепло, обговорювалося відразу після затвердження місячної плати за оренду. Ріелтори попереджають: якщо курс долара почне рости, це підстьобне господарів підвищувати ціни.
Дніпропетровськ
За паркомісце платять всі.
Різко подешевшала вартість оренди в Дніпропетровську. Замість традиційного сезонного просідання на 10-15 відсотків, ціни впали відразу на 30 відсотків.
«Спав переселенський ажіотаж - ось що сталося. Влітку було затишшя, яке в серпні-вересні змінилося пожвавленням за рахунок студентського попиту. Але він був незначний, тому ніяк не позначився на цінах », - пояснив« Вістям »ситуацію директор АН« Авангард »Валерій Тарасенко.
У цьому місті платежі за лічильниками оплачує зазвичай квартиронаймач. А ось опалення по-різному: або квартирант, або витрати діляться навпіл з господарем.
Ключова особливість Дніпропетровська - оренда в новобудовах дорожче вдвічі, ніж у старому фонді. Наприклад, двокімнатна квартира в 70-80 квадратів в Нагірному районі в новобудові обійдеться від 10 до 15 тисяч грн, в залежності від якості ремонту.
А в старому житловому фонді аналогічну площу можна орендувати за 5-6 тисяч грн. «У новобудовах просто більше сервісу: обов'язкова парковка, ліфти, цілодобова охорона, консьєрж», - зазначив Тарасенко.
До речі, паркомісце (навіть якщо ним не користуються) збільшує вартість оренди на 500-600 грн на місяць. «Що вас дивує? Паркомісце на платній парковці обійдеться в 120 грн / добу, так що люди природно готові платити дорожче, якщо є можливість поставити машину біля будинку », - пояснив рієлтор.
Двушку на Леніна в сталінці з закритим двором виставили на оренду за 6 тисяч грн на місяць. Пішла за 10 хвилин, наводить він приклад.
Для порівняння: двушка на Тополі, на Запорізькому шосе в хорошому стані пропонується за 3 тисячі грн.
«З транспортними проблемами у нас стикаються, тільки якщо добираються на місце роботи з одного берега на інший, на мосту можуть бути пробки. А так затори рідкісні, тому більшість все ж знімає житло в спальних районах », - зазначив Валерій Тарасенко.
Київ
Наймачі платять уже всю комуналку
У столиці ціни на оренду економжитла з весни піднялися на 500-700 грн. Наприклад, півроку тому однокімнатну квартиру в хорошому стані можна було підшукати за 3,7-3,8 тисячі грн плюс комуналка.
Зараз же за 4 тисячі грн на місяць можна знайти житло тільки на околицях, наприклад, в типовому будинку 70-80-х на ДВРЗ або в Новобіличах.
Самі бюджетні двушки навесні коштували 5 тисяч грн, зараз від 5,5 тисячі грн плюс комуналка.
«Днями прийшов до мене господар, здавали свою однушку на Борщагівці два роки за 4,2 тисячі грн плюс комуналка, запитує: підвищувати або знижувати ставку? Я відразу запитав: хто буде платити за комуналку, включаючи опалення. Господар повідомив, що на цю квартиру оформлена субсидія », - розповів« Вістям »ріелтор Дмитро Ісок.
Ми зійшлися на тому, що він візьме сплату комуналки, крім лічильників, на себе, і виставили квартиру за 4,5 тисячі грн, розкриває підсумок угоди Ісок.
Де краще зняти житло студенту
За його спостереженнями, в 80-90% випадків за все без винятку комунальні послуги платять орендарі, тоді як ще два роки тому це було лише в половині випадків.
«Беруть на себе оплату комуналки тільки господарі дорогого житла, зі ставкою від 1,5 тисячі, і то не у всіх випадках. Якщо за цю суму пропонується однокімнатна квартира в центрі - платять комуналку господарі, а якщо трьох-, чотирикімнатна - то наймачі », - зазначила в розмові з« Вест »експерт ринку нерухомості Ірина Луханіна.
Студентського буму в цьому вересні в столиці не було. «Студентський попит сконцентрований в районах поруч з вузами, на правому березі, вздовж червоної гілки метро, це сформований пул, там змін немає. Підігрівають ціни в цьому економсегменте тільки іноземці-студенти, готові розплачуватися за житло в доларах. В цьому році, судячи з усього, їх було менше », - зазначив Ісок.
У якому районі Києва селяться переселенці
Зате В серпніе-вересні відбувалася «переселенська ротація». «Рік тому люди, переїжджає з зони АТО, знімали дороге житло, в розрахунку пересидіти кілька місяців. А потім, поосмотревшісь, переїхали в більш бюджетне, але гарної якості », - розповів Ісок.
Воліли все ті ж сподобалися Осокорки з Позняками, де велика пропозиція нових просторих квартир.
Наявність паркомісця в столиці поки безпосередньо не впливає на ціну, але може бути бонусом. «Якщо господар купував квартиру в новобудові разом з паркоместом - він може запропонувати, а може і не запропонувати його орендарю», - зауважила Луханіна.
Якщо знімати паркомісце в підземному паркінгу окремо, це обійдеться від 100 доларів на місяць, великий бокс від 40 квадратних метрів - 140-220 доларів.
«Зараз, до речі, не дивлячись на традиційний низький сезон, активізувалася оренда будинків. Днями підписали договір: за 2 тисячі доларів здали будинок на Борщагівці в 500 квадратних метрів, з двома басейнами з підігрівом і гаражем на чотири паркомісця », - розповіла Луханіна.
Що буде з цінами на оренду житла в Києві
Експерти вважають, що якщо курс долара буде стабільним, то ціни на оренду будуть знижуватися, адже з середини осені до кінця року - традиційний низький сезон.
«У спокійній обстановці ціни восени знижуються на 5-7 відсотків. Але якщо долар буде рости - будуть підвищуватися ставки в гривневому еквіваленті », - переконаний віце-президент Ліги експертів України Андрій Гусельников.
Це підтверджують і практики. «Буквально днями, коли гривня просіла з 22,20-22,30 до 23,15 за долар - господарі почали підвищувати ціни. За день в оголошенні орендна плата за однокімнатну квартиру на Дарниці, на вул. Гмирі, стрибнула з 6,5 до 7,5 тисячі грн », - навела« Вістям »приклад Ірина Луханіна.
Львів
Повернувся до долара
У Львові в цілому ціни на оренду за рік не сильно змінилися, проте господарі житла знову повернулися до традиційної для цього регіону практиці прив'язки ставок до долара (від якої було відмовилися під час курсової лихоманки в лютому-березні).
В кінці весни було незначне зниження цін, а в серпні-вересні - зростання. «Дуже великий попит був в цьому році з боку студентів, ось господарі і підняли орендні ставки на 500-600 грн, тобто на 25-30 доларів. Після цього ціни на житло не відкочувалися, хоча офіси вже встигли подешевшати », - повідомила« Вістям »ріелтор Олена Мішанчук.
Житло для студентів у Львові
Причому студенти воліли орендувати навіть однокімнатні квартири в центрі (по 4-5,5 тисячі грн за нинішнім курсом).
«У центрі розташовується більшість вузів, тому, природно, вони вважають за краще селитися ближче, щоб не витрачати час і гроші на дорогу», - пояснила Мішанчук. Але є випадки і гіперекономіі, коли студенти підшукують двокімнатну в спальному районі за мінімально можливі 2 тисячі грн і селяться в ній вчотирьох.
Оскільки значна частина житлового фонду Львова не підключена до централізованого опалення, то фактор підвищення комунальних платежів не вплинув на вартість оренди.
«Центр і новобудови - на автономному опаленні. За все традиційно платять наймачі », - зазначила Мішанчук.
Єдиний виняток: коли квартира знімається в приватному будинку, частіше австрійської споруди, наприклад, на вулицях Герцена, Саксаганського, тоді комунальні платежі беруть на себе господарі.
«Але ці пропозиції дорожче на 50-100 доларів, ніж аналогічні в середньому на ринку, двокімнатна - за 500-600 доларів. Адже там є паркомісце », - уточнила Мішанчук.
За аналогічну суму здаються квартири в єдиному сучасному будинку в центрі, на вулиці Валовій, 15.
«Це моноліт, планування не дуже, чутність відмінна. З плюсів - ліфт і паркінг, це велика рідкість в центрі. Тому і ставки великі - 600 доларів за двушку в 60 квадратів, трійка - за 800 доларів, чотирикімнатна - за 1000 доларів », - розповіла Мішанчук.
І сказала, що не помітила поки прагнень господарів підняти орендні ставки, щоб перекласти на плечі наймачів податок на нерухомість.
«Сумлінні орендодавці і так платять податки як ФОП, і ці платежі вже вкладені в орендну плату, все це розуміють. Навіщо ще додавати? » - зауважила вона.
Тих же, хто ухиляється від сплати податків, зловити навряд чи вийде. «Як перевірити, хто живе в квартирі: далекий родич, син друзів за квартплату чи орендар? Тільки завдяки сусідам. Таких випадків поки не було », - каже ріелтор.
Одеса
Ціни підняли курортники
Незвичайна ситуація з розцінками склалася зараз в Одесі: в центрі міста можна знайти оренду житла за тією ж ставкою, що і в спальних районах.
Це особливість одеської нерухомості - на ціну впливає не тільки локація, але в рівній з нею ступеня планувальні рішення і ремонт.
І специфічні одеські планування в старому житловому фонді в центрі Одеси з крихітними кухоньками і вузенькими коридорчиками можуть коштувати ить стільки ж, скільки стандартна однокімнатна квартира в будинку радянської споруди в Таїрова або Котовському.
Квартири в нових будинках, з просторими плануваннями, незалежно від місця, обійдуться орендарю від 10 тисяч грн. «Вид з вікна, звичайно, теж додає вартість», - додав провідний спеціаліст АН «Олександр-N» Олексій Красотов.
Курортний бум вплинув не тільки на добову оренду, але і на довгострокову.
«Літні ціни були приблизно вдвічі вище березневих. Якщо в березні можна було зняти поганеньку однушку за 2,5-3 тисячі, то влітку нижче 4,5-5 тисяч грн і розмова не починався. У вересні, нарешті, почалося падіння попиту, можна навіть назвати чітку дату, коли запити на оренду різко скоротилися -12-15 вересня », - розповів Олексій Красотов.
Але і після завершення сезонного буму власники знижують ціни дуже плавно. Зараз ціни вище березневих рази в півтора.
Що буде з цінами на оренду житла
«Основною причиною утримання ціни є все ж невизначеність з комунальними тарифами. Господарі перестраховуються, закладаючи можливі ризики », - зазначив Красотов.
За лічильниками в Одесі давно платять квартиранти, а ось з опаленням досі немає стандарту. Є господарі, які при прийнятних цінах беруть опалення на себе, є ті, хто безальтернативно перекладає цю оплату на плечі наймачів. Іноді ділять витрати 50/50.
«Але питання опалення - перший, який починає обговорюватися під час укладання договору», - визнає Красотов. Він упевнений, що єдиний підхід (по питанню оплати опалення) Одеса визначить через місяць, коли отримає перші платіжки з обчисленою послугою.
Зате податок на нерухомість не впливає на орендні ставки. «Поки це міфічний податок. Я, наприклад, ще не стикався, коли платили його за яку здають нерухомість. Коли це стане масовою практикою, тоді його будуть перекладати на орендарів, як зараз перекладається податок з фізосіб-підприємців », - вважає Красотов.
Харків
Переселенці утримали ціни
У Харкові цієї осені найбільшим попитом традиційно користувалися однокімнатні квартири. Другими за популярністю серед орендарів залишалися двокімнатні, а попит на трикімнатні був невисокий.
Найбільш затребуваними були Салтівське і Олексіївське напрямок - спокійні райони, з добре розвиненою інфраструктурою.
«Саме там вважає за краще знімати житло більшість студентів. Вартість оренди однокімнатної квартири на Салтівці коливається в межах 2,5-5 тисяч гривень в місяць, на Олексіївці - 3,5-6 тисяч гривень », - розповіла« Вістям »керівник компанії ХАН Світлана Якимова.
Розцінки на оренду в цьому році вели себе нетипово. «Якщо раніше влітку оренда завжди трохи дешевшала на тлі зниження попиту - студенти роз'їжджалися на канікули додому - то в 2015 році традиційного міжсезоння не було», - зазначила експерт.
Ставки в літні місяці не знизилися, оскільки на знімне житло був високий попит з боку переселенців, пояснила Якимова.
За офіційними даними, в Харківській області зареєструвалися близько 180 тисяч переселенців з Донецької та Луганської областей, і саме вони і зробили висновок значну частку угод.
При цьому ринок прогнозовано відреагував на підвищений попит: за серпень-вересень знімання житла подорожчав в середньому на 500 грн.
В даний час середня місячна ціна оренди однокімнатної квартири класу «економ» в Харкові складає 3-3,5 тисяч грн на місяць, класу «бізнес» - 4-4,5 тисяч грн, тобто на 16% і на 12,5% менше, ніж в на початку 2015-го.
Оплата комунпослуг у Харкові
Питання оплати опалення в Харкові викликає розгубленість. «Всі розуміють, що ціна цієї комунальної послуги буде підвищуватися, але ніхто не може до кінця уявити, наскільки саме?
Вже зараз деякі орендодавці готують грунт для компромісу з орендарями: «Подивимося, наскільки подорожчає, а далі будемо домовлятися, чи то оплачуємо навпіл, то чи в якихось частинах».
Але поки що квартиронаймачі оплачують тільки традиційну комуналку і інтернет, а також воду і електроенергію за лічильниками », - пояснила Світлана Якимова. Причому експерт відзначає, що ситуація неоднозначна. Якщо орендар шукає житло з агентством і укладає договір з господарями, то, як правило, в договорі є пункт про те, що власник житла не має право підвищувати вартість оренди протягом півроку з початку дії договору.
«Чи будуть дотримуватися ці договори після подорожчання опалення, і як будуть складатися відносини між орендодавцями та квартиронаймачами стане зрозуміло в листопаді-грудні поточного року», - говорить Якимова.
