Світлана Якимова для FINANCE.UA. Гривня, політика, іпотека: як змінюється ринок житла в Україні?

Тренди 2019 року
На мій погляд, ключовий тренд 2019 року - це зміна клієнтських пріоритетів: вперше за п'ять років покупці «перейшли» з первинного ринку житла на вторинний. І викликано це, як не дивно, плавним зміцненням курсу гривні по відношенню до долара, яке почалося в першому півріччі 2019 року.
Як ви пам'ятаєте, кілька років поспіль курс долара стрибкоподібно підвищувався, тоді як ефективні фінансові інструменти захисту заощаджень від інфляції, наприклад, надійні та вигідні банківські депозити, в Україні були відсутні як в 2014-му, так відсутні і зараз. А значить, на мій погляд, покупка нерухомості була і залишається єдиним способом, як мінімум, зберегти, а як максимум, примножити накопичені кошти. Причому як інвестиція первинний ринок була більш привабливою в порівнянні з вторинним, особливо, якщо квартира купувалася на етапі котловану.
Зіставляючи основні чинники - вартість квартири, якість, інфраструктуру будинку і району, можливість після введення будинку в експлуатацію продати квартиру або здати її в оренду, покупці закономірно дійшли висновку, що придбання житла в новобудові є стратегічно більш вигідним.
Можу сказати, що після кожного підвищення курсу долара в відділах продажів забудовників додавалося роботи. Тоді як вторинний сегмент, в більшості випадків, розглядали ті покупці, яким було необхідно вирішити житлове питання якомога швидше і з мінімальною фінансовим навантаженням. Ще раз підкреслю, що така картина зберігалася протягом п'яти останніх років.
Однак з моменту початку зміцнення гривні ситуація почала змінюватися. Перш за все, до посилення позицій національної валюти і продавці, і покупці поставилися з неабиякою часткою побоювань. В цілому, це не дивно, оскільки закладений в бюджет курс валют був заявлений на рівні 27 гривень за долар. Але в підсумку, до кінця 2019 року одержали зовсім інший курс. Помітна різниця по курсу, а також відсутність чітких можливостей прогнозувати поведінку курсу підштовхнули покупців до перегляду ризиків: тобто, якщо раніше були готові ризикувати, вкладати в придбання "первинки" і чекати 1-2 роки до введення житла в експлуатацію, то сьогодні на ризики йти не готові і вважають за краще купувати менш якісне, але готове вторинне житло.
Ще одна причина підвищення інтересу до «вторинці» - це зростання цін житла. Сьогодні чітко простежується закономірність: долар поступово дешевшає вже близько півроку, і рівно стільки ж підвищуються ціни об'єктів в продаже.С одного боку, логіка продавців зрозуміла - вони прагнуть компенсувати втрати. Але, з іншого боку, покупці не готові платити більше. Все тому, що сума, яку вони готові були витратити на придбання житла, через зниження курсу долара фізично не виросла. У гаманці покупця тисяча доларів залишилися тисячею доларів. Це дуже суттєвий фактор.Важно розуміти, що переважна більшість покупок житла сьогодні відбуваються саме за заощадження. І ці кошти люди накопичують роками, десятиліттями або ж йдуть на обмін: продають свою нерухомість з метою придбати іншу.
До слова, збільшення розриву між очікуваннями продавців і можливостями покупців я б назвала ще одним трендом минулого року. Як видно з графіка нижче, за період грудень 2018 - 2019 років середня ціна пропозицій, тобто та, по якій продавці виставляли об'єкт на ринок, зросла на 72 долари за метр.
Таким чином, за рік зростання цін пропозицій склав близько 13%. Тоді як ціна продажів - тобто та, за якою фактично здійснювалася операція - знизилася за рік на 21 за квадратний метр. Більш того, у покупця істотно скоротився вибір: якщо раніше вибирали з 10 об'єктів, то зараз вибирають з 3.
Важливо враховувати також і той факт, що на сьогодні дуже помітно підвищилася вартість ремонтних робіт, які необхідно буде проводити в разі покупки квартири в новобудові. За нашими оцінками, в даний час вартість робіт і будівельних матеріалів «з нуля» іноді порівнянна з вартістю самого житла, що для покупців також є одним з аргументів на користь вторинного ринку.
Іпотека та «цінова бульбашка»
Обсяги іпотечного кредитування збільшувалися, однак досить повільно. Тому іпотека не є фактором, який помітно впливає на роботу ринку житла. Крім високої вартості кредитів, існують і інші значущі проблеми ринку нерухомості, в тому числі майже повна незахищеність фізичних осіб, що інвестують в житло на первинному ринке.Восстановленіе іпотечного кредитування може стати одним з двигунів економічного зростання. Разом з тим без рішення юридичних та інфраструктурних питань, зростання іпотечного кредитування може призвести до формування «цінової бульбашки», який стане джерелом ризику для фінансової стабільності.
Щоб цього не сталося, слід упорядкувати ринок первинної житлової нерухомості, в тому числі шляхом чіткого дотримання Державних будівельних норм, впровадження працюючих генпланів міст, забезпечення прозорості ринку та захисту прав інвесторів. Що стосується прогнозів на 2020 рік ... У 2019 на тлі зміни політичної ситуації в країні ріелтори очікували підвищення динаміки ринку. Однак сталося навпаки і ми побачили скорочення активності: продавці і покупці зайняли вичікувальну позицію. На мій погляд, багато для ринку в 2020 році залежатиме від сукупності двох чинників: політики і курсу долара.
Світлана Якимова, керівник компанії «ХАН (Харківське агентство нерухомості)»