Светлана Якимова для FINANCE.UA. Гривна, политика, ипотека: как меняется рынок жилья в Украине?

Тренды 2019 года
На мой взгляд, ключевой тренд 2019 года – это смена клиентских приоритетов: впервые за пять лет покупатели «перешли» с первичного рынка жилья на вторичный. И вызвано это, как ни удивительно, плавным укреплением курса гривны по отношению к доллару, которое началось в первом полугодии 2019 года.
Как вы помните, несколько лет подряд курс доллара скачкообразно повышался, тогда как эффективные финансовые инструменты защиты сбережений от инфляции, к примеру, надежные и выгодные банковские депозиты, в Украине отсутствовали как в 2014-м, так отсутствуют и сейчас. А значит, на мой взгляд, покупка недвижимости была и остается единственным способом, как минимум, сохранить, а как максимум, приумножить накопленные средства. Причем как инвестиция первичный рынок была более привлекательной по сравнению со вторичным, особенно, если квартира покупалась на этапе котлована.
Сопоставляя основные факторы – стоимость квартиры, качество, инфраструктуру дома и района, возможность после ввода дома в эксплуатацию продать квартиру либо сдать ее в аренду, покупатели закономерно приходили к выводу, что приобретение жилья в новострое является стратегически более выгодным.
Могу сказать, что после каждого повышения курса доллара в отделах продаж застройщиков прибавлялось работы. Тогда как вторичный сегмент, в большинстве случаев, рассматривали те покупатели, которым было необходимо решить жилищный вопрос как можно быстрее и с минимальной финансовой нагрузкой. Еще раз подчеркну, что такая картина сохранялась на протяжении пяти последних лет.
Однако с момента начала укрепления гривны ситуация начала меняться. Прежде всего, к усилению позиций национальной валюты и продавцы, и покупатели отнеслись с изрядной долей опасений. В целом, это неудивительно, поскольку заложенный в бюджет курс валют был заявлен на уровне 27 гривен за доллар. Но в итоге, к концу 2019 года получили совсем иной курс. Заметная разница по курсу, а также отсутствие четких возможностей прогнозировать поведение курса подтолкнули покупателей к пересмотру рисков: то есть, если раньше были готовы рисковать, вкладываться в приобретение «первички» и ждать 1-2 года до ввода жилья в эксплуатацию, то сегодня на риски идти не готовы и предпочитают покупать менее качественное, но готовое вторичное жилье.
Еще одна причина повышения интереса ко «вторичке» – это рост цен жилья. Сегодня четко прослеживается закономерность: доллар постепенно дешевеет уже около полугода, и ровно столько же повышаются цены объектов в продаже.С одной стороны, логика продавцов понятна – они стремятся компенсировать потери. Но, с другой стороны, покупатели не готовы платить больше. Все потому, что сумма, которую они готовы были потратить на приобретение жилья, из-за снижения курса доллара физически не выросла. В кошельке покупателя тысяча долларов остались тысячей долларов. Это очень существенный фактор.Важно понимать, что преобладающее большинство покупок жилья сегодня совершаются именно за сбережения. И эти средства люди накапливают годами, десятилетиями либо же идут на обмен: продают свою недвижимость с целью приобрести другую.
К слову, увеличение разрыва между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей я бы назвала еще одним трендом минувшего года. Как видно из графика ниже, за период декабрь 2018 – 2019 годов средняя цена предложений, то есть та, по которой продавцы выставляли объект на рынок, выросла на 72 доллара за метр.
Таким образом, за год рост цен предложений составил около 13%. Тогда как цена продаж – то есть та, по которой фактически совершалась сделка – снизилась за год на 21 за квадратный метр. Более того, у покупателя существенно сократился выбор: если раньше выбирали из 10 объектов, то сейчас выбирают из 3.
Важно учитывать также и тот факт, что на сегодня очень заметно повысилась стоимость ремонтных работ, которые необходимо будет проводить в случае покупки квартиры в новострое. По нашим оценкам, в настоящее время стоимость работ и строительных материалов «с нуля» иногда сопоставима со стоимостью самого жилья, что для покупателей также является одним из аргументов в пользу вторичного рынка.
Ипотека и «ценовой пузырь»
Объемы ипотечного кредитования увеличивались, однако достаточно медленно. Поэтому ипотека не являлась фактором, который заметно влияет на работу рынка жилья. Кроме высокой стоимости кредитов, существуют и другие значимые проблемы рынка недвижимости, в том числе почти полная незащищенность физических лиц, инвестирующих в жилье на первичном рынке.Восстановление ипотечного кредитования может стать одним из двигателей экономического роста. Вместе с тем без решения юридических и инфраструктурных вопросов, рост ипотечного кредитования может привести к формированию «ценового пузыря», который станет источником риска для финансовой стабильности.
Чтобы этого не произошло, следует упорядочить рынок первичной жилой недвижимости, в том числе путем четкого соблюдения Государственных строительных норм, внедрение работающих генпланов городов, обеспечения прозрачности рынка и защиты прав инвесторов. Что касается прогнозов на 2020 год… В 2019 году на фоне изменения политической ситуации в стране риэлторы ожидали повышения динамики рынка. Однако произошло обратное и мы увидели сокращение активности: продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. На мой взгляд, многое для рынка в 2020 году будет зависеть от совокупности двух факторов: политики и курса доллара.
Светлана Якимова, руководитель компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)»