Що було? Що буде? Чим серце заспокоїться? Підсумки року та прогноз щодо ринку житла.

Минулий 2021 рік здивував експертів ринку нерухомості, насамперед, своєю парадоксальністю. Попри COVID-кризу та загальний економічний спад ціни житла демонстрували справжню впертість і підвищувалися. Безумовно, деякі сезонні коливання були присутніми, але на загальну картину не впливали. І, що дуже дивно, на початок 2022 року на харківському ринку житла чітко позначилася тенденція до гострого дефіциту об'єктів.

Як зазначають експерти, якусь одну ключову причину такої поведінки попиту та цін виділити не можна. Натомість є комплекс факторів, які спільно і підштовхнули вартість житла до зростання. Один із найбільш значущих – зростання населення Харкова за рахунок внутрішньо переміщених осіб (ВПО), каже керівник компанії «ХАН (Харківське агентство нерухомості)» Світлана Якімова.

«За даними Міністерства соціальної політики України, на липень минулого року у країні було зареєстровано майже півтора мільйона вимушених переселенців. З них близько 140 тисяч – у харківському регіоні. Так, це досить вузький сегмент. Проте ступінь актуальності у пошуку житла цих людей вкрай високий. І якщо у перші роки конфлікту вони, образно кажучи, «освоювали» переважно ринок оренди, то протягом 2020-21-го ґрунтовно переключили увагу на купівлю житла. Причому далеко не останню роль у цьому відіграли державні програми, спрямовані на підтримку переселенців. Також важливо враховувати, що частині підприємцям Донбасу вдалося перенести у харківський регіон бізнес та розвивати його у нас. Це ще вужча категорія покупців, але вона, по-перше, також має високий рівень мотивації до пошуку житла, а, по-друге, має більше можливостей. І, отже, також впливає на загальний рівень ринкового попиту», – наголосила Світлана Якімова.

                 Фото сайта www.msp.gov.ua

Другим за важливістю фактором, що спонукало попит і ціни, на думку експерта є вплив COVID-кризи на малий та середній бізнес. «Внаслідок пандемії у багатьох підприємців порушилися виробничі цикли та логістичні ланцюжки. На піку перших локдаунів та карантинів люди були змушені згортати бізнеси, закриватися, при цьому, максимально конвертуючи активи в гроші. Тобто на руках виявився відчутний фінансовий ресурс, який треба захищати та вкладати. А в Україні інвестиції в нерухомість вже багато років залишаються одними з найвигідніших, надійніших та прогнозованіших. І колишні підприємці стали спрямовувати свої заощадження на ринок, внаслідок чого зростав попит, а за ним і ціни житла. Причому левова частка таких інвестицій припала на первинний ринок. Можу сказати, що у Харкові при відкритті продажу квартири в деяких новобудовах вже на етапі «котловану» «йшли» буквально протягом 3-4 днів. Важливо відзначити, що ця група покупців здебільшого набуває житла, так би мовити, для стабілізації коштів. Тобто зазвичай не продає і не планує продавати нерухомість після введення будинку в експлуатацію, як роблять інвестори в класичному розумінні даного терміна. Отже, таке житло ринку не виходить. А це також надає додатковий вплив на підвищення дефіциту квартир і, відповідно, зростання попиту та цін», – повідомила Світлана Якімова.

За оцінками експерта, третім фактором є високий темп інфляції в Україні: За даними Держкомстату України, за 2021 рік індекс інфляції склав 110%. Загальна динаміка зростання цін товарів, послуг дуже наочна і ринок нерухомості, не виняток.

Фото сайта ukurier.gov.ua
Фото сайта index.minfin.com.ua

Фото сайта index.minfin.com.ua

 Єдине, мабуть, що відрізняє його з інших сегментів економіки – це інертність. Тобто цінам житла завжди потрібен якийсь час, щоб «підтягнутися» під загальний рівень подорожчання. Зазвичай протягом місяця-двох продавці вирівнюють цей розрив.

Фото сайта https://xan.com.ua/news

Як видно з графіка, за 12 місяців минулого року середня ціна, за якою об'єкти заявлялися у продаж, зросла з 816 до 966 доларів за метр, тобто майже на 16%. Зростання середньої вартості реального продажу – ціни, на якій зійшлися покупець і продавець – склало майже на 10,5 %: з 730 до 816 доларів за квадратний метр».

Підвищення попиту та цін також простимулювали державні кредитні та іпотечні програми. «Важливо розуміти, що навіть у таких непростих економічних умовах, в яких сьогодні перебуває Україна, підприємці шукають шляхи для розвитку, зокрема розглядають варіант кредитування бізнесу. Наприклад, досить активно працює державна програма "5-7-9". За нею лише на початку року було видано 564 кредити на загальну суму 1,89 млрд. грн. Загалом за час існування програми видано кредитів на суму 81,35 млрд грн.

Також працює програма "Доступна іпотека 7%". І що важливо: за умов цих програм, підприємці на період карантину користуються ставкою 0% річних, тобто фактично не платять за використання позикових коштів. І
Тільки через 90 днів після офіційного закінчення карантину будуть зобов'язані погашати відсотки. Причому отримати кредит досить просто. Підприємець повинен вибрати один із банків, що беруть участь у програмі, показати доходи і банк розрахує, яку суму можна видати. За даними Міністерства фінансів України, на початок поточного року за "Доступною іпотекою 7%" підписано 1470 кредитних договорів на загальну суму 1,265 мільярда гривень. З них на первинному ринку – 22,01%, на вторинному відповідно – 77,99%. При цьому харківський регіон входить до п'ятірки найбільших в Україні за кількістю поданих на купівлю нерухомості заявок. Більше того: умови програми поступово вдосконалюються. Так, серед останніх змін – скасовано вікові обмеження до нерухомого майна (крім об'єктів нерухомості в обласних центрах з чисельністю населення понад 1 млн., які мають бути прийняті в експлуатацію або реконструйовані не раніше десяти років) та збільшення ліміту можливого перевищення площі предмета іпотеки з 20% - до 40% від нормативної площі, що сплачується позичальником самостійно. Для порівняння залишається додати, що якби кредит безпосередньо давав банк, це було б приблизно 13% річних з початковим внеском 25% від суми кредиту..

Говорячи про те, як розвиватиметься ситуація на ринку житла керівник компанії «ХАН (Харківська агенція нерухомості)» Світлана Якімова наголосила, що на сьогодні вирішальним фактором впливу є політична картина в Україні. За оцінками експерта, у найближчі пару місяців більше половини учасників ринку будуть схильні займати вичікувальну позицію. Разом про те, залишиться чимала частка тих продавців і покупців, які мають у зв'язку з особистими життєвими обставинами чи інвестиційними інтересами запит на укладання угоди дуже високий. І ці люди підтримуватимуть ринок, додала експерт.

                       Фото сайта mof.gov.ua