Что было? Что будет? Чем сердце успокоится? Итоги года и прогноз по рынку жилья.

Минувший 2021-й год удивил экспертов рынка недвижимости, в первую очередь, своей парадоксальностью. Вопреки COVID-кризису и общему экономическому спаду цены жилья демонстрировали настоящее упрямство и повышались. Безусловно, некоторые сезонные колебания присутствовали, но на общую картину не влияли. И, что совсем уж удивительно, к началу 2022 года на харьковском рынке жилья четко обозначилась тенденция к острому дефициту объектов.

Как отмечают эксперты, какую-то одну ключевую причину такого поведения спроса и цен выделить нельзя. Зато налицо комплекс факторов, которые сообща и подтолкнули стоимость жилья к росту.  Один из наиболее значимых – рост населения Харькова за счет внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), говорит руководитель компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Светлана Якимова.

«По данным Министерства социальной политики Украины, на июль минувшего года в стране было зарегистрировано почти полтора миллиона вынужденных переселенцев. Из них, около 140 тысяч – в харьковском регионе. Да, это достаточно узкий сегмент. Однако степень актуальности в поиске жилья этих людей крайне высока. И если в первые годы конфликта они, образно выражаясь, «осваивали» преимущественно рынок аренды, то в течение  2020-21-го основательно переключили внимание на покупку жилья.  Причем, далеко не последнюю роль в этом сыграли государственные программы, направленные на поддержку переселенцев. Также важно учитывать, что части предпринимателям Донбасса удалось перенести в харьковский регион бизнес и развивать его у нас. Это еще более узкая категория покупателей, но она, во-первых, также имеет высокую степень мотивации к поиску жилья, а, во-вторых, имеет больше возможностей. И, следовательно, тоже влияет на общий уровень рыночного спроса», – отметила Светлана Якимова.

                 Фото сайта www.msp.gov.ua

Вторым по значимости фактором, подстегнувшим спрос и цены, по мнению эксперта является влияние COVID-кризиса на малый и средний бизнес. «В следствие пандемии у многих предпринимателей нарушились производственные циклы и логистические цепочки. На пике первых локдаунов и карантинов люди были вынуждены сворачивать бизнесы, закрываться, при этом, по максимуму конвертируя активы в деньги. То есть на руках оказался ощутимый финансовый ресурс, который надо защищать и вкладывать. А в Украине инвестиции в недвижимость уже много лет остаются одними из самых выгодных, надежных и прогнозируемых. И бывшие предприниматели стали направлять свои сбережения на рынок, в результате чего повышался спрос, а за ним и цены жилья. Причем львиная доля таких инвестиций пришлась на первичный рынок. Могу сказать, что в Харькове при открытии продаж квартиры в некоторых новостроях уже на этапе «котлована» «уходили» буквально в течение 3-4 дней. Важно отметить, что эта группа покупателей в большинстве своем приобретает жилье, так сказать, для стабилизации средств. То есть, как правило, не продает и не планирует продавать недвижимость после ввода дома в эксплуатацию, как делают инвесторы в классическом понимании данного термина. Следовательно, такое жилье на рынок не выходит. А это также оказывает дополнительное влияние на повышение дефицита квартир и, соответственно, рост спроса и цен», – сообщила Светлана Якимова.

По оценкам эксперта, третьим фактором является высокий темп инфляции в Украине: «По данным Госкомстата Украины, за 2021 год индекс инфляции составил 110%. Общая динамика роста цен товаров, услуг весьма наглядна и рынок недвижимости, не исключение.

Фото сайта ukurier.gov.ua
Фото сайта index.minfin.com.ua

Фото сайта index.minfin.com.ua

 Единственное, пожалуй, что отличает его от других сегментов экономики – это инертность. То есть ценам жилья всегда нужно какое-то время, чтобы «подтянуться» под общий уровень подорожания. Обычно, в течение месяца-двух продавцы выравнивают этот разрыв.

Фото сайта https://xan.com.ua/news

Как видно из графика, за 12 месяцев минувшего года средняя цена, по которой объекты заявлялись в продажу, выросла с 816 до 966 долларов за метр, то есть почти на 16%. Рост средней стоимости реальной продажи ¬– цены, на которой сошлись покупатель и продавец – составил почти на 10,5 %: с 730 до 816 долларов за квадратный метр».

Повышение спроса и цен также простимулировали государственные кредитные и ипотечные программы. «Важно понимать, что даже в столь непростых экономических условиях, в которых сегодня находится Украины, предприниматели ищут пути для развития, в том числе, рассматривают вариант кредитования бизнеса. Например, достаточно активно работает государственная программа «5-7-9». По ней только в начале года было выдано 564 кредита на общую сумму 1,89 млрд грн. Всего же за время существования программы выдано кредитов на сумму 81,35 млрд грн.

Также работает программа «Доступная ипотека 7%». И что принципиально важно: по условиям этих программ, предприниматели на период карантина пользуются ставкой 0% годовых, то есть фактически не платят за использование заемных средства. И только спустя 90 дней после официального окончания карантина, будут обязаны погашать проценты. Причем, получить кредит достаточно просто. Предприниматель должен выбрать один из участвующих в программе банков, показать доходы и банк рассчитает, какую сумму можно выдать. По данным Министерства финансов Украины, к началу текущего года по "Доступной ипотеке 7%" подписано 1470 кредитных договоров на общую сумму 1,265 миллиарда гривен. Из них на первичном рынке - 22,01%, на вторичном соответственно - 77,99%. При этом харьковский регион входит в пятерку крупнейших в Украине по количеству поданных на покупку недвижимости заявок. Более того: условия программы постепенно совершенствуется. Так, в числе последних изменений – отменена возрастных ограничений к недвижимому имуществу (кроме объектов недвижимости в областных центрах с численностью населения более 1 млн., которые должны быть приняты в эксплуатацию или реконструированы не ранее десяти лет) и увеличение лимита возможного превышения площади предмета ипотеки с 20% – до 40% от нормативной площади, уплачиваемой заемщиком самостоятельно. Для сравнения остается добавить, что, если бы кредит напрямую давал банк, это было бы примерно 13% годовых с первоначальным взносом 25% от суммы кредита.

Говоря о том, как будет развиваться ситуация на рынке жилья руководитель компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Светлана Якимова подчеркнула, что на сегодня решающим фактором влияния является политическая картина в Украине. По оценкам эксперта, в ближайшие пару месяцев больше половины участников рынка будут склонны занимать выжидательную позицию. Вместе с тем, останется достаточно большая доля тех продавцов и покупателей, у которых в связи с личными жизненными обстоятельствами либо инвестиционными интересами запрос на совершение сделки очень высок. И эти люди будут поддерживать рынок, добавила эксперт.

                         Фото сайта mof.gov.ua