15 Вересня 2021 г.
В Україні майже 700 сімей скористалися програмою «Доступна іпотека 7%», яка стартувала в березні цього року. Українські банки вже видали кредитів на суму 590 млн гривень. Які умови пільгової іпотеки? Чи існують ризики? І чи є їй альтернатива?
Дивіться розгорнуте інтерв'ю директора компанії «ХАН (Харківське агентство нерухомості)» Олени Манжос виданню «Время»
В Україні майже 700 сімей скористалися програмою «Доступна іпотека 7%», яка стартувала в березні цього року. Українські банки вже видали кредитів на суму 590 млн гривень, повідомляють в Мінфіні. У банки надійшло понад 1000 заявок на участь у програмі, понад дві третини заявок було схвалено. Доступною іпотекою в Києві скористалися 34% учасників програми, в Київській області - 29,8%, в Харківській - 6,3%, Львівській - 5,7%, Рівненській області - 4,1%.
Велика частина позичальників користується іпотекою для покупки житла на вторинному ринку - майже 80%. Квартиру на первинному ринку нерухомості вибирає кожен двадцятий учасник програми.
Які умови пільгової іпотеки? Чи існують ризики? І чи є їй альтернатива?
Що може піти не так?
Почнемо з грошей. Сума кредиту становить до 2 млн гривень. Максимальна вартість житла, яку можна купити за пільговою програмою держави, - 2,5 млн гривень. За умовами пільгової іпотеки відразу необхідно зробити перший внесок - не менше 15% від вартості нерухомості. Крім цього, ще треба заплатити дві страховки, разову комісію, послуги нотаріуса і оцінювача нерухомості. Разом з першим внеском набігає дуже солідна сума. Максимальний термін виплати - 20 років. Нормативна площа житла - 50 квадратних метрів на одну людину або сім'ю з двох. На кожного наступного члена сім'ї - ще по 20 квадратних метрів.
- У нас в компанії був такий кредит, - розповідає Олена Манжос, директор компанії «ХАН (Харківське агентство нерухомості)». - Двокімнатна квартира в новобудові, 65 квадратних метрів, вартістю 50 тисяч доларів з максимальним терміном виплати - 20 років. Зауважу, що не всі потенційні позичальники проходять скринінг банків, там досить суворі вимоги. Але більшості пільгову іпотеку дають.
Причинами відмови можуть бути неофіційне працевлаштування, зарплати в конверті, вік позичальника та інше. До того ж далеко не всі квартири підходять для цієї іпотеки.
За умовами іпотеки придбати можна не будь-яке вподобане житло. Тільки те, яким не більше трьох років. У 2021 році ця має бути житло, побудоване і прийняте в експлуатацію не раніше ніж в 2018 році.
Кредити можна отримати в банках, які уклали угоду з Фондом розвитку підприємництва. Сьогодні в Україні 15 таких банків.
Тепер про ризики. Один з них - прострочення платежів. У разі прострочення більш ніж на 30 днів, державна підтримка припиняється. У разі відновлення - буде діяти і далі. Якщо затримка більше 90 днів, держава виходить з програми. Доведеться мати справу з банком і його умовами. Як правило, не такими вже вигідними.
Але може трапитися зворотний варіант. І це найбільший ризик. На цей раз грошей може не виявитися у держави. До цього також потрібно бути готовим. У програмі так і написано: державна підтримка надається в межах коштів, передбачених у бюджеті. Є побоювання, що на наступні роки програму з держбюджету можуть не профінансувати, - тоді потрібно буде погашати не 7%, а вже 13%. У 2021 році на фінансування пільгової іпотеки виділили 300 млн гривень. А скільки виділять наступного року? І чи виділять? А ще в наступному?
«Продам квартиру під іпотеку»
- У зв'язку з активним іпотечним кредитуванням зараз на ринку нерухомості з'явилася цікава тенденція, - відзначає Олена Манжос. - Вона так і називається - «продам квартиру під іпотеку». Саме так пишуть в оголошеннях. Суть полягає в тому, що коли людина купує нерухомість за свої гроші, він намагається заощадити і вибирає більш дешевий варіант. А коли він отримує кредитні гроші і виплати розтягнуті в часі, а частина грошей до того ж погашає держава, він може купувати квартиру трохи дорожче. У той же час інвестори, які купують нерухомість на ранніх стадіях будівництва, щоб заробити на її подальший перепродаж, коли об'єкт буде зданий в експлуатацію, шукають покупців, у яких пільгова іпотека. Чому? Тому що пільговики можуть купити квартиру трохи дорожче і з цієї дещо більшою суми інвестор легко погасить податок в 6%, який виникає у нього при продажу. Вигідно це і учасникам програми пільгової іпотеки, оскільки вибір квартир, виходячи з умов програми, дуже невеликий.
Зростає новий «мильна бульбашка» на ринку нерухомості?
- Ось все зараз зациклилися на цих 7%, - дивується Олена Манжос. - Але сьогодні багато банків дають іпотеку під 8% річних. Тут треба розуміти, що пільгова іпотека - це державна програма. Якщо гроші в бюджеті закінчаться, компенсацію від держави не отримаєш. Ми все це вже проходили з молодіжним кредитуванням: коли в Молодіжному фонді реЗКО закінчилися гроші, він припинив фінансувати програму і люди залишилися один на один зі своїми кредитами. І без квартир в підсумку, тому що не могли платити іпотеку під 14%, яка спочатку була під 8%. Людям просто сказали: «Вибачте, але гроші закінчилися». Це виявилася фінансова «мишоловка».
За словами Олени Манжос, зараз кредитів на житло беруть дуже багато. І це почалося ще до пільгової іпотеки.
- Чесно кажучи, мене насторожує така активність, - зізнається вона. - Це при тому, що вартість нерухомості зросла на 15-20% до минулого року. І люди все одно активно купують. В чому причина? Ми що, зарплати стали більше отримувати? Пенсіонери краще жити стали і купують житло дітям? Знаєте, у мене черга з банків стоїть на прийом. Всі хочуть клієнтів. І вони є. Продажі зростають за рахунок кредитів. Але і ціни на нерухомість ростуть як на дріжджах - і на первинному, і на вторинному ринку. Нехай «первинка» зростає за рахунок валютного курсу, а також тому, що зросли ціни на будматеріали. Припустимо. Але ж водночас зростає і попит. І ціна людей не лякає. У мене відчуття повторення «мильної бульбашки» на ринку нерухомості під час кризи 2008 року. Так, ми хочемо, щоб були кредити і росли продажу, але турбує, що точно так само надувалася міхур і під час кризи 2008 року. У нас зараз дуже багато роботи, квартири просто відлітають. Нам би радіти, але тут же виникають проблеми. Людина продав квартиру, а йому нічого купити натомість, тому що всі квартири вже розлетілися. У нас є угоди, коли після першого показу самі звичайні квартири в п'ятиповерхівках десь там на Миру, 114 розкуповують, навіть не торгуючись. Мене це не радує як ріелтора, а просто насторожує. Чим це все закінчиться? Адже зростання цін повинен бути плавним, прогнозованим, щоб було зрозуміло - зростає економіка, зростає добробут, люди стали заробляти купу грошей, тому купують нерухомість. Мені хочеться зрозуміти фактори, які викликали такий різко виріс попит на нерухомість.
Виплатив кредит і ... вартість ще однієї квартири
На перший погляд, іпотека під 7% річних - це те, про що раніше позичальники мріяли. Багато хто пам'ятає іпотеку під 14%, потім під 17%, потім вже зовсім під «звірячі» 24%. Давайте підрахуємо, скільки доведеться переплатити при такому мінімальному відсотку річних.
Зізнаюся відразу, що непосвяченому зробити це досить складно. Виявилося, що спочатку треба розібратися зі схемами погашення кредиту, щоб взяти за основу той, що найбільш вигідний.
- Є ануїтет, - пояснює Олена Манжос, директор компанії «ХАН (Харківське агентство нерухомості)». - При цій схемі розмір платежу буде весь час однаковим: позичальник рівними платежами буде платити всю свою кредитну життя. Місячний платіж залежить від тіла кредиту і від відсотків. Так ось спочатку «тіло» кредиту маленьке, а відсоток великий. Але поступово все змінюється з точністю до навпаки: в середині терміну «тіло» велике, а відсоток маленький. Тобто банк спочатку вибирає свої відсотки. Але в цілому розмір платежу протягом всього терміну не змінюється.
- Є ще класична схема погашення кредиту, - продовжує ріелтор. - Її часто називають відсоток на залишок кредиту. Тобто на початку погашення терміну кредиту розмір щомісячного платежу буде значно більше, ніж, ніж в наступні місяці. Чим більше ти заплатив «тіла», тим менше залишається кредиту. І зменшується відсоток. Це більш зрозумілий кредит. Ануїтет - це велика переплата. В середньому вона на 15% вище, ніж за класичною кредитною схемою.
Це зрозуміло. Як і те, що без розрахунків банкіра в цій справі ніяк не обійтися. При цьому очевидно, що і в першому, і в другому випадку людина, виплативши кредит і відсотки, переплачує набагато більше реальної вартості квартири. Але на скільки?
- Я ось тільки з банку, в якому взято іпотечний кредит на покупку квартири в 30 тисяч доларів під 8% річних, - наводить Олена Манжос реальний приклад угоди в агентстві нерухомості «ХАН». - Все виплати з точністю до гривні розрахували в Ощадбанку. Незважаючи на те, що це звичайний кредит під 8%, порядок цифр і виплат з пільговою іпотекою під 7% вельми порівняти. - Перший внесок у звичайній іпотеці вище, ніж у пільговій - 30%. Або 10 тисяч доларів. Решта суми по ануїтету розділена на 15 років - щомісячний платіж складає 5600 гривень. Переплата за ці 15 років складе майже 100%. По суті, вартість ще однієї квартири.
Незважаючи на це, Олена Манжос вважає, що іпотека все одно має сенс, якщо людям ніде жити.
- Сьогодні двокімнатну квартиру не знімеш за ці гроші, - стверджує вона. - Оренда такого житла набагато дорожче. А в цьому випадку людина платить суму як за оренду, але через 15 років стає власником власного житла.
Нескладно підрахувати, що при іпотеці зі ставкою 17% річних позичальник, крім своєї, виплачував вартість ще двох квартир - або трьох за підсумком. А під 24% річних доводилося виплачувати вартість аж чотирьох квартир. Не дивно, що при таких божевільних розкладах іпотека припинила своє існування. Тепер вона активно візоновлюється. З початку цього року тільки один «Ощадбанк» вже видав 1 млрд гривень іпотечних кредитів. За сумою кредитів минулорічний показник перевищено майже втричі. А на кінець серпня «Ощадбанк» займає перше місце по видачі кредитів за програмою «Доступна іпотека 7%» на покупку нерухомості на вторинному ринку.
https://timeua.info/aktualnoe-segodnya/lgotnaya-ipoteka-pod-7-kakovy-riski-i-est-li-alternativa/" rel="nofollow
Наталя Меркулова
