15 Сентября 2021 г.
В Украине почти 700 семей воспользовались программой «Доступная ипотека 7%», которая стартовала в марте этого года. Украинские банки уже выдали кредитов на сумму 590 млн гривен. Каковы условия льготной ипотеки? Существуют ли риски? И есть ли ей альтернатива?
Смотрите развернутое интервью директора компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Елены Манжос изданию «Время»
В Украине почти 700 семей воспользовались программой «Доступная ипотека 7%», которая стартовала в марте этого года. Украинские банки уже выдали кредитов на сумму 590 млн гривен, сообщают в Минфине. В банки поступило более 1000 заявок на участие в программе, более двух третей заявок было одобрено. Доступной ипотекой в Киеве воспользовались 34% участников программы, в Киевской области — 29,8%, в Харьковской — 6,3%, Львовской — 5,7%, Ровенской области — 4,1%.
Большая часть заемщиков пользуется ипотекой для покупки жилья на вторичном рынке — почти 80%. Квартиру на первичном рынке недвижимости выбирает каждый двадцатый участник программы.
Каковы условия льготной ипотеки? Существуют ли риски? И есть ли ей альтернатива?
Что может пойти не так?
Начнем с денег. Сумма кредита составляет до 2 млн гривен. Максимальная стоимость жилья, которую можно купить по льготной программе государства, — 2,5 млн гривен. По условиям льготной ипотеки сразу необходимо сделать первый взнос — не менее 15% от стоимости недвижимости. Кроме этого, еще надо заплатить две страховки, разовую комиссию, услуги нотариуса и оценщика недвижимости. Вместе с первым взносом набегает очень солидная сумма. Максимальный срок выплаты — 20 лет. Нормативная площадь жилья — 50 квадратных метров на одного человека или семью из двух. На каждого следующего члена семьи — еще по 20 квадратных метров.
— У нас в компании был такой кредит, — рассказывает Елена Манжос, директор компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)». — Двухкомнатная квартира в новострое, 65 квадратных метров, стоимостью 50 тысяч долларов с максимальным сроком выплаты — 20 лет. Замечу, что не все потенциальные заемщики проходят скрининг банков, там достаточно строгие требования. Но большинству льготную ипотеку дают.
Причинами отказа могут быть неофициальное трудоустройство, зарплаты в конверте, возраст заемщика и прочее. К тому же далеко не все квартиры подходят для этой ипотеки.
По условиям ипотеки приобрести можно не любое понравившееся жилье. Только то, которому не более трех лет. В 2021 году это должно быть жилье, построенное и принятое в эксплуатацию не ранее чем в 2018 году.
Кредиты можно получить в банках, которые заключили соглашение с Фондом развития предпринимательства. Сегодня в Украине 15 таких банков.
Теперь о рисках. Один из них — просрочка платежей. В случае просрочки более чем на 30 дней, государственная поддержка приостанавливается. В случае возобновления — будет действовать и дальше. Если задержка более 90 дней, государство выходит из программы. Придется иметь дело с банком и его условиями. Как правило, не такими уж выгодными.
Но может случиться обратный вариант. И это самый большой риск. На этот раз денег может не оказаться у государства. К этому также нужно быть готовым. В программе так и написано: государственная поддержка предоставляется в рамках средств, предусмотренных в бюджете. Есть опасения, что на следующие годы программу из госбюджета могут не профинансировать, — тогда нужно будет погашать не 7%, а уже 13%. В 2021 году на финансирование льготной ипотеки выделили 300 млн гривен. А сколько выделят в следующем году? И выделят ли? А еще в следующем?
«Продам квартиру под ипотеку»
— В связи с активным ипотечным кредитованием сейчас на рынке недвижимости появилась интересная тенденция, — отмечает Елена Манжос. — Она так и называется — «продам квартиру под ипотеку». Именно так пишут в объявлениях. Суть состоит в том, что когда человек покупает недвижимость за свои деньги, он старается сэкономить и выбирает более дешевый вариант. А когда он получает кредитные деньги и выплаты растянуты во времени, а часть денег к тому же погашает государство, он может покупать квартиру чуть дороже. В то же время инвесторы, которые приобретают недвижимость на ранних стадиях строительства, чтобы заработать на ее последующей перепродаже, когда объект будет сдан в эксплуатацию, ищут покупателей, у которых льготная ипотека. Почему? Потому что льготники могут купить квартиру чуть дороже и из этой несколько большей суммы инвестор легко погасит налог в 6%, который возникает у него при продаже. Выгодно это и участникам программы льготной ипотеки, поскольку выбор квартир, исходя из условий программы, весьма невелик.
Растет новый «мыльный пузырь» на рынке недвижимости?
— Вот все сейчас зациклились на этих 7%, — недоумевает Елена Манжос. — Но сегодня многие банки дают ипотеку под 8% годовых. Здесь надо понимать, что льготная ипотека — это государственная программа. Если деньги в бюджете закончатся, компенсацию от государства не получишь. Мы все это уже проходили с молодежным кредитованием: когда в Молодежном фонде резко закончились деньги, он прекратил финансировать программу и люди остались один на один со своими кредитами. И без квартир в итоге, потому что не могли платить ипотеку под 14%, которая вначале была под 8%. Людям просто сказали: «Извините, но деньги закончились». Это оказалась финансовая «мышеловка».
По словам Елены Манжос, сейчас кредитов на жилье берут очень много. И это началось еще до льготной ипотеки.
— Честно говоря, меня настораживает такая активность, — признается она. — Это при том, что стоимость недвижимости выросла на 15–20% к прошлому году. И люди все равно активно покупают. В чем причина? Мы что, зарплаты стали больше получать? Пенсионеры лучше жить стали и покупают жилье детям? Знаете, у меня очередь из банков стоит на прием. Все хотят клиентов. И они есть. Продажи растут за счет кредитов. Но и цены на недвижимость растут как на дрожжах — и на первичном, и на вторичном рынке. Пусть «первичка» растет за счет валютного курса, а также потому, что выросли цены на стройматериалы. Допустим. Но ведь одновременно растет и спрос. И цена людей не пугает. У меня ощущение повторения «мыльного пузыря» на рынке недвижимости во время кризиса 2008 года. Да, мы хотим, чтобы были кредиты и росли продажи, но беспокоит, что точно так же надувался пузырь и во время кризиса 2008 года. У нас сейчас очень много работы, квартиры просто улетают. Нам бы радоваться, но тут же возникают проблемы. Человек продал квартиру, а ему нечего купить взамен, потому что все квартиры уже разлетелись. У нас есть сделки, когда после первого показа самые обычные квартиры в пятиэтажках где-то там на Мира, 114 раскупают, даже не торгуясь. Меня это не радует как риелтора, а просто настораживает. Чем это все закончится? Ведь рост цен должен быть плавным, прогнозированным, чтобы было понятно — растет экономика, растет благополучие, люди стали зарабатывать кучу денег, поэтому покупают недвижимость. Мне хочется понять факторы, которые вызвали такой резко выросший спрос на недвижимость.
Выплатил кредит и…стоимость еще одной квартиры
На первый взгляд, ипотека под 7% годовых — это то, о чем раньше заемщики мечтали. Многие помнят ипотеку под 14%, потом под 17%, затем уж совсем под «зверские» 24%. Давайте подсчитаем, сколько придется переплатить при таком минимальном проценте годовых.
Признаюсь сразу, что непосвященному сделать это довольно сложно. Оказалось, что вначале надо разобраться со схемами погашения кредита, чтобы взять за основу тот, что наиболее выгодный.
— Есть аннуитет, — поясняет Елена Манжос, директор компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)». — При этой схеме размер платежа будет все время одинаковым: заемщик равными платежами будет платить всю свою кредитную жизнь. Месячный платеж зависит от тела кредита и от процентов. Так вот вначале «тело» кредита маленькое, а процент большой. Но постепенно все меняется с точностью до наоборот: в середине срока «тело» большое, а процент маленький. То есть банк вначале выбирает свои проценты. Но в целом размер платежа в течение всего срока не меняется.
— Есть еще классическая схема погашения кредита, — продолжает риелтор. — Ее часто называют процент на остаток кредита. То есть в начале погашения срока кредита размер ежемесячного платежа будет значительно больше, чем, чем в последующие месяцы. Чем больше ты заплатил «тела», тем меньше остается кредита. И уменьшается процент. Это более понятный кредит. Аннуитет — это большая переплата. В среднем она на 15% выше, чем по классической кредитной схеме.
Это понятно. Как и то, что без расчетов банкира в этом деле никак не обойтись. При этом очевидно, что и в первом, и во втором случае человек, выплатив кредит и проценты, переплачивает намного больше реальной стоимости квартиры. Но на сколько?
— Я вот только из банка, в котором взят ипотечный кредит на покупку квартиры в 30 тысяч долларов под 8% годовых, — приводит Елена Манжос реальный пример сделки в агентстве недвижимости «ХАН». — Все выплаты с точностью до гривни рассчитали в Ощадбанке. Несмотря на то, что это обычный кредит под 8%, порядок цифр и выплат с льготной ипотекой под 7% весьма сопоставим. — Первый взнос в обычной ипотеке выше, чем в льготной — 30%. Или 10 тысяч долларов. Остальная сумма по аннуитету разделена на 15 лет — ежемесячный платеж составляет 5600 гривен. Переплата за эти 15 лет составит почти 100%. По сути, стоимость еще одной квартиры.
Несмотря на это, Елена Манжос считает, что ипотека все равно имеет смысл, если людям негде жить.
— Сегодня двухкомнатную квартиру не снимешь за эти деньги, — утверждает она. — Аренда такого жилья намного дороже. А в этом случае человек платит сумму как за аренду, но через 15 лет становится владельцем собственного жилья.
Несложно подсчитать, что при ипотеке со ставкой 17% годовых заемщик, кроме своей, выплачивал стоимость еще двух квартир — или трех по итогу. А под 24% годовых приходилось выплачивать стоимость аж четырех квартир. Неудивительно, что при таких безумных раскладах ипотека прекратила свое существование. Теперь она активно возобновляется. С начала этого года только один «Ощадбанк» уже выдал 1 млрд гривен ипотечных кредитов. По сумме кредитов прошлогодний показатель превышен почти втрое. А на конец августа «Ощадбанк» занимает первое место по выдаче кредитов по программе «Доступная ипотека 7%» на покупку недвижимости на вторичном рынке.
https://timeua.info/aktualnoe-segodnya/lgotnaya-ipoteka-pod-7-kakovy-riski-i-est-li-alternativa/" rel="nofollow
Наталья Меркулова
