Домські примхи

- Як Ви вважаєте, чи допоможе новий законопроект врегулювати взаємовідносини між споживачами і ріелторами?
- Законопроект, у разі прийняття, навряд чи сприятиме врегулюванню взаємин між споживачами і ріелторами. Головним чином тому, що обов'язки ріелтора по відношенню до споживача в даному документі розмиті і носять чисто декларативний характер. Чому законодавцю не вдалося конкретизувати зобов'язання ріелтора? Думаю, причина криється в принципах ріелторської діяльності. Ріелтор для покупця - це помічник у виборі об'єкта нерухомості, а для продавця нерухомості - професійний продавець. Причому роль агента «покупець» або «продавець» визначається кожним конкретним випадком, і якість роботи ріелтора може оцінити тільки споживач за кінцевим результатом. Саме тому дуже складно функціонал ріелтора по відношенню до клієнта описати і конкретизувати саме як обов'язки.

Такий пункт як страхування професійної відповідальності, передбачений законопроектом, також навряд чи буде сприяти врегулюванню взаємовідносин споживачів і ріелторів. Адже, по суті, відсутній предмет для відшкодування збитку. Тобто, що саме страхувати? Не знайшли потрібний об'єкт в зазначені терміни? Чи не знайшли покупця на ціну продавця? Іншими словами, страхування професійної відповідальності ріелтора ризикує перетворитися в безпідставний збір податей.

На мій погляд, ефективність даного законопроекту невисока. При цьому необхідно підкреслити, що провідні оператори галузі зацікавлені в ефективних законопроекти, спрямовані на впровадження цивілізованих методів роботи на ринку нерухомості. Подібні законопроекти, перш за все, дозволять підвищити планку бар'єру входу в професію, а також відсікти випадкових гравців і працюють «в темну» компанії.

- Як Ви ставитеся до обов'язкового навчання ріелторів та їх сертифікації? (Чи не стане це причиною монополізації ринку)?
- Само по собі навчання - корисна і необхідна практика. Але виникає ряд питань, зокрема, «Чому навчати?» і «Хто буде вчити?» Із законопроекту випливає, що навчальну функцію візьмуть на себе акредитовані за відповідною процедурою при Кабінеті міністрів України навчальні заклади. Іспити повинні приймати чиновники і представники цих навчальних закладів. Ризикну припустити, що може скластися така ситуація: ВНЗ отримує акредитацію, і навчати студентів ріелторської професії будуть люди, що не мають відношення до цієї самої професії.

Альтернатива такому утворенню існує. Наприклад, сертифікаційні курси Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ). Ріелтори добровільно навчаються за спеціально розробленою програмою і в разі успішної здачі іспитів отримують документ, що підтверджує кваліфікацію фахівця. Але, знову ж таки, підвищення кваліфікації необхідно в першу чергу ріелтору, а не клієнтові. Я як викладач на курсах АСНУ і практик можу сказати, що клієнта цікавить результат, а не скоринки і дипломи ріелтора. Тим більше що довіра до корочок невисока, оскільки зрозуміло, яким чином в наші дні вони багатьом дістаються. І це зайвий раз говорить на користь того, що ріелторської діяльності повинні навчати фахівці, практикуючі ріелтори. Власне, як я вже сказав, у профільних асоціаціях і великих агентствах процеси навчання йдуть.

- Чи правильно на законодавчому рівні встановлювати максимальний розмір гонорару ріелтору?
-Законодавчої «планка» максимального рівня гонорару суперечить принципам конкуренції, а також свободи права здійснювати підприємницьку діяльність. Подібне обмеження мало б сенс, якби на ринку працювали 1-2 великі компанії, і, по суті, галузь була б монополізована. У такому випадку держава, захищаючи споживачів, була б зобов'язана встановити максимальний розмір гонорару. Але сьогодні ринок нерухомості України є ринком так званої «досконалої конкуренції». Тобто ми маємо велику кількість суб'єктів діяльності. І це призводить до того, що з одного боку оператори ринку вони не можуть завищити ціну - ніхто не купить послуги, а з іншого, знизити теж не можуть - економічно безглуздо.

Якщо на такому ринку держава встановлює максимально допустимий розмір заробітку, то порушується баланс попиту і пропозиції послуги. У нашому випадку це призведе до дефіциту пропозиції ріелторських послуг, оскільки частина професіоналів піде з ринку в інші сфери, скажімо, в менеджери з продажу. Це перше. І друге: великі сегменти ринку дешевих об'єктів залишаться зовсім без ріелторського обслуговування. Наприклад, сьогодні важко знайти ріелтора на роботу в передмісті Харкова, тому що там вартість об'єктів в порівнянні з містом невисока, а трудовитрати, найчастіше, вище. Те ж саме у випадку прийняття законопроекту відбудеться і з дешевим сегментом в місті. При максимально можливому рівні гонорару в 3%, як зазначено в законопроекті, послуги там надавати буде нікому. Разом з тим, як н парадоксально, законопроект містить положення, які дозволяють обходити ці обмеження. А саме: дозволено по одному і тому ж об'єкту надавати послуги різним особам. Тобто можна 3% взяти з дружини і 3% з чоловіка і таким чином законодавчі обмеження обійти.

Довідка: Компанія ХАН заснована в 1996 році. Входить в п'ятірку найбільших агентств нерухомості Харкова. Надає повний пакет послуг купівлі, продажу та оренди житлової та комерційної нерухомості, аналізу ринку. xan.com.ua