Домские прихоти

– Как Вы считаете, поможет ли новый законопроект урегулировать взаимоотношения между потребителями и риелторами?
– Законопроект, в случае принятия, вряд ли будет способствовать урегулированию взаимоотношений между потребителями и риэлторами. Главным образом потому, что обязанности риэлтора по отношению к потребителю в данном документе размыты и носят чисто декларативный характер. Почему законодателю не удалось конкретизировать обязательства риэлтора? Думаю, причина кроется в принципах риэлторской деятельности. Риэлтор для покупателя – это помощник в выборе объекта недвижимости, а для продавца недвижимости – профессиональный продавец. Причем роль агента «покупатель» или «продавец» определяется каждым конкретным случаем, и качество работы риэлтора может оценить только потребитель по конечному результату. Именно поэтому очень сложно функционал риэлтора по отношению к клиенту описать и конкретизировать именно как обязанности.

Такой пункт как страхование профессиональной ответственности, предусмотренный законопроектом, также вряд ли будет способствовать урегулированию взаимоотношений потребителей и риэлторов. Ведь, по сути, отсутствует предмет для возмещения ущерба. То есть, что конкретно страховать? Не нашли подходящий объект в указанные сроки? Не нашли покупателя на цену продавца? Иными словами, страхование профессиональной ответственности риэлтора рискует превратиться в безосновательный сбор податей.

На мой взгляд, эффективность данного законопроекта невысока. При этом необходимо подчеркнуть, что ведущие операторы отрасли заинтересованы в эффективных законопроектах, направленных на внедрение цивилизованных методов работы на рынке недвижимости. Подобные законопроекты, прежде всего, позволят повысить планку барьера входа в профессию, а также отсечь случайных игроков и работающие «в темную» компании.

– Как Вы относитесь к обязательному обучению риелторов и их сертификации? (Не станет ли это причиной монополизации рынка)?
– Само по себе обучение – полезная и необходимая практика. Но возникает ряд вопросов, в частности, «Чему учить?» и «Кто будет учить?» Из законопроекта следует, что обучающую функцию возьмут на себя аккредитованные по соответствующей процедуре при Кабинете министров Украины учебные заведения. Экзамены должны принимать чиновники и представители этих учебных заведений. Рискну предположить, что может сложиться следующая ситуация: ВУЗ получает аккредитацию, и обучать студентов риэлторской профессии будут люди, не имеющие отношения к этой самой профессии.

Альтернатива такому образованию существует. К примеру, сертификационные курсы Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). Риэлторы добровольно обучаются по специально разработанной программе и в случае успешной сдачи экзаменов получают документ, подтверждающий квалификацию специалиста. Но, опять же, повышение квалификации необходимо в первую очередь риэлтору, а не клиенту. Я как преподаватель на курсах АСНУ и практик могу сказать, что клиента интересует результат, а не корочки и дипломы риэлтора. Тем более что доверие к корочкам невысокое, поскольку понятно, каким образом в наши дни они многим достаются. И это лишний раз говорит в пользу того, что риэлторской деятельности должны обучать специалисты, практикующие риэлторы. Собственно, как я уже сказал, в профильных ассоциациях и крупных агентствах процессы обучения идут.

– Правильно ли на законодательном уровне устанавливать максимальный размер гонорара риелтору?
–Законодательная «планка» максимального уровня гонорара противоречит принципам конкуренции, а также свободы права осуществлять предпринимательскую деятельность. Подобное ограничение имело бы смысл, если бы на рынке работали 1-2 крупные компании, и, по сути, отрасль была бы монополизирована. В таком случае государство, защищая потребителей, было бы обязано установить максимальный размер гонорара. Но сегодня рынок недвижимости Украины является рынком так называемой «совершенной конкуренции». То есть мы имеем большое количество субъектов деятельности. И это приводит к тому, что с одной стороны операторы рынка они не могут завысить цену – никто не купит услуги, а с другой, занизить тоже не могут – экономически бессмысленно.

Если на таком рынке государство устанавливает максимально допустимый размер заработка, то нарушается баланс спроса и предложения услуги. В нашем случае это приведет к дефициту предложения риэлторских услуг, поскольку часть профессионалов уйдет с рынка в другие сферы, скажем, в менеджеры по продажам. Это первое. И второе: крупные сегменты рынка дешевых объектов останутся вовсе без риэлторского обслуживания. Например, сегодня трудно найти риэлтора на работу в пригороде Харькова, потому что там стоимость объектов по сравнению с городом невысокая, а трудозатраты, зачастую, выше. То же самое в случае принятия законопроекта произойдет и с дешевым сегментом в городе. При максимально возможном уровне гонорара в 3%, как обозначено в законопроекте, услуги там оказывать будет некому. Вместе с тем, как ни парадоксально, законопроект содержит положения, которые позволяют обходить данные ограничения. А именно: разрешено по одному и тому же объекту оказывать услуги разным лицам. То есть можно 3% взять с жены и 3% с мужа и таким образом законодательные ограничения обойти.

Справка: Компания ХАН основана в 1996 году. Входит в пятерку крупнейших агентств недвижимости Харькова. Предоставляет полный пакет услуг покупки, продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости, анализу рынка. xan.com.ua