Чому дорожчає нерухомість в новобудовах, а падіння цін на вторинному ринку - зовсім не падіння?

Ціни на квартири в новобудовах Києва активно пішли вгору, а на вторинному ринку – навпаки, просіли. За даними аналітиків ІАП «Столична нерухомість», житлова нерухомість Києва на первинному ринку у квітні додала в ціні 11%, порівнюючи з березнем. А житло на вторинному ринку у доларовому еквіваленті подешевшало на 3,4%.
Забудовники реагують на курс долара

Найбільше зростання показало житло преміум-класу в новобудовах. Аналітики це пояснюють тим, що багато будівельних матеріалів імпортуються, а ціни на них зафіксовані в доларах або євро. І найбільше ці імпортні матеріали використовуються саме в елітних об’єктах. Для порівняння, житло економ-класу піднялось лише на 4%, в той час як бізнес-клас та елітний додали у ціні по 15,2% та 13,85% відповідно.

В ІАП також відзначили й іншу тенденцію – більшість забудовників Києва скоротили терміни пропонованої розстрочки, обмеживши їх моментом введення об’єкта в експлуатацію. Так вони розраховують отримати максимально можливу суму за житло якомога швидше. Але при цьому забудовники збільшили відсоток знижки при 100% оплаті вартості квартири. На сьогодні можна розраховувати на дисконт від 5 до 15%, тоді як ще на початку року це було на рівні 3-7%.

“По великому рахунку мова іде не про підняття цін, а про індексацію курсу. Зрозуміло, що курс поповз вгору, і рано чи пізно це мало трапитись, не прямо пропорційно, але цього варто було очікувати. Деяка відстрочка пов’язана, скоріш за все з тим, що були вже якісь попередні домовленості, не хотілось, аби ті угоди, які були – зірвалися. Після того, як поточні клієнти були відпрацьовані, відповідно, був виставлений новий рівень цін. Це звичайний робочий момент”, – пояснив керівник комітету з інформаційних технологій і аналітики АФНУ Едуард Бразас. “Зараз курс вже більш-менш стабілізувався, тому я не бачу приводу забудовникам далі піднімати ціну, принаймні – через курс”, – додав він.

Забудовники у квітні зрозуміли, що курс до попереднього рівня не відкотиться, і тому змінили свою цінову політику, вважає Михайло Артюхов, керуючий директор компаніїARPA RealEstate. “У березні логіка більшості забудовників була орієнтовно наступна: курс долара – нестабільний , на якому рівні він у результаті закріпиться – не зовсім зрозуміло, для збереження продажів та отримання додаткової лояльності у потенційних покупців ціни не підвищуємо. У квітні стало зрозуміло, що стрибучий курс на колишні позиції не відкотиться, після чого частина забудовників дійсно відкоригувала ціну на первинні квадратні метри таким чином, щоб у разі зниження курсу їх вже не змінювати. Був знайдений якийсь компроміс. Приміром, забудовники запропонували курс 10 грн за долар. Були й такі, які і в квітні зберегли вартості площ по курсу 8.2, наприклад як у одному з житлових комплексів у Київській області”, – розповів Артюхов.

Безумовно, вартість нерухомості пов’язана з коливаннями курсу долара, проте це не лінійна залежність. “Ті гравці ринку, які орієнтуються на лінійну залежність і підняли ціни відповідно з курсом, практично позбулися продажів і продовжують втрачати покупців”, – відмітив експерт. На думку Михайла Артюхова, в травні ціни мінятися не будуть, а ринок перебуває в очікуванні невеликого відкоту долара.

Керівник компанії ХАН Світлана Якимова вважає, що гравці ринку вирішили скористатися ситуацією. “Для забудовників, після застійного часу грудня-січня, відбувся сплеск – люди раптом почали усе розкуповувати. І, звісно, їм дуже хотілось скористатись цим ажіотажним попитом. Тому в березні була можливість скинути усі об’єкти, які не купували в грудні, січні та лютому. Українці, які терміново зняли у банках свої гривні, розкупили у забудовників за гривні по старій ціні усе в корені. І до квітня забудовники зрозуміли, що все, що могли розкупити – розкупили, і почали піднімати ціну”, – розповіла експерт.

Ті забудовники, які перевели ціни в еквіваленті в долар, звісно, нічого підвищувати надалі не будуть, адже у них і так ціна прив’язана до долара. “Насправді зараз дуже спокійна і стабільна ситуація. Якщо ціну і будуть піднімати, то планово, без прив’язки до ринку. І через те, що попит зараз також стабільний, підвищувати ціни немає сенсу”, – підсумувала вона.
Оманливе зниження на вторинному ринку

Пропозиція на столичному ринку вторинного житла в квітні цього року зросла на 18,3% порівняно з попереднім місяцем, на 14,6% – з квітнем-2013, і на 27,3% з початку поточного року – до 21,716 тис. квартир. При цьому частка квартир, вперше виставлених на продаж у Києві у квітні-2014, склала 19,1% загального обсягу пропозиції.

Примітно, що якщо у гривневому експерти відмітили зростання ціни – на 3,6%, то у доларовому еквіваленті вторинне житло подешевшало на 3,4%.

“Загальний тренд поки сформувати не можна, так як ми спостерігаємо високу цінову невизначеність”, – описує ситуацію на вторинному ринку нерухомості Михайло Артюхов. “Враховуючи те, що зараз фокус інвесторів зміщується в бік вторинного ринку (тобто, на об’єкти з документами) думаю, що передумов до зниження цін мало. На мій погляд, тренд по «вторинці» чітко позначиться тоді, коли банки озвучать ринку свою позицію по іпотеці”, – підсумував він.

На вторинному ринку зараз усе досить сумно, вважає Едуард Бразас. “Зрозуміло, що поки у нас не заспокоїться ситуація, ні про які покупки чи продажі, активізацію ринку говорити не доводиться. Тому відповідно ті, кому потрібно дійсно якимсь чином вирішувати термінові проблеми, будуть знижувати ціни. Хоча в цілому по ринку ціни пропозиції особливо не падають. Але є деякі об’єкти, які готові знижувати ціну, і тому на загальному фоні і виходить таке зниження”, – розповідає він.

Поки що, на найближчі місяці, причин для зміни ситуації експерт не бачить. “Казати про те, що буде наприкінці року поки що передчасно, треба бачити, як складатиметься ситуація – може і на 20% ціна упасти, а може і залишитись на тому ж рівні, що і зараз. Тому що усі останні роки позитивних моментів було небагато, але тим не менше ціни з 2009 року глобально були на одному рівні. Зрозуміло, що зараз на ринку турбулентність і він певним чином на неї відреагує. А далі – буде видно, чи він вирівняється, чи ні”, – прогнозує експерт.

В цілому, дорогі пропозиції з ринку знялись, тому що у людей, які мають дорогу нерухомість, немає бажання зараз її продавати. “Вони хочуть пересидіти, подивитись, що далі буде – от і зниження цін у цілому по ринку. Все дуже просто. При цьому ціна конкретних пропозицій не змінилась, змінилась якість пропозиції. Тому ми маємо іншу середню ціну. На основі таких флуктуацій робити якісь прогнози чи приймати якісь рішення – м’яко кажучи, нерозумно. Треба дивитись у довгостроковій перспективі, як поводить себе нерухомість хоча б за півроку-рік. От тут вже якісь тренди проявляються. А зараз поки є певна реакція певних груп учасників ринку на ті чи інші події”, – пояснив Бразас.

Зараз на вторинному ринку немає падіння ціни як такого, переконана Світлана Якимова. “Ціна пропозиції ніяк не перевищує ціну попиту. Вона стабільна, один до двох, в середньому: два покупця на одного продавця. Це нормальна, стабільна ситуація. Але збільшився торг: в середньому, на початок 2014 року по Харкову середня ціна пропозиції 1042 дол. за метр, а ціна угоди – 992 дол. за метр. І торг в середньому виходить 4,8%. Тому це не падіння ціни – просто ціна торгу скоригувала ринок з урахуванням зростання курсу долара”, – пояснила вона.

Експерт порівняла нинішню ситуацію із 2008-2009 роками. “Тоді ми спостерігали великий викид об’єктів нерухомості на ринок. Пропорція між покупцем і продавцем була іншою – набагато більше було продавців, ніж покупців. А зараз цієї тенденції немає. І якщо людину не влаштовує ціна – вона просто відкладає покупку до кращих часів”, – розповіла Світлана Якимова. На її думку, зараз однозначно вдалий момент для покупки нерухомості, поки є широкі можливості для торгу, оскільки ситуація до літа стабілізується і тоді ціна нерухомості піде вгору.

Поточна ситуація на ринку нерухомості іще раз показує, що володіння статистичними цифрами – це ще не готова відповідь. І якщо більшість потенційних покупців відлякує бурхлива ситуація в країні, то знайдуться ті, хто зуміють виловити рибку у мутній воді.