Почему дорожает недвижимость в новостройках, а падение цен на вторичном рынке - вовсе не падение?

Цены на квартиры в новостройках Киева активно пошли вверх, а на вторичном рынке - наоборот, просели. По данным аналитиков ИАП «Столичная недвижимость», жилая недвижимость Киева на первичном рынке в апреле прибавила в цене 11%, по сравнению с мартом. А жилье на вторичном рынке в долларовом эквиваленте подешевело на 3,4%.
Застройщики реагируют на курс доллара

Наибольший рост показало жилье премиум-класса в новостройках. Аналитики это объясняют тем, что многие строительные материалы импортируются, а цены на них зафиксированы в долларах или евро. И больше всего эти импортные материалы используются именно в элитных объектах. Для сравнения, жилье эконом-класса поднялось всего на 4%, в то время как бизнес-класс и элитный добавили в цене по 15,2% и 13,85% соответственно.

В ИАП также отметили и другую тенденцию - большинство застройщиков Киева сократили сроки предлагаемой рассрочки, ограничив их моментом ввода объекта в эксплуатацию. Так они рассчитывают получить максимально возможную сумму за жилье как можно скорее. Но при этом застройщики увеличили процент скидки при 100% оплате стоимости квартиры. Сегодня можно рассчитывать на дисконт от 5 до 15%, тогда как еще в начале года это было на уровне 3-7%.

"По большому счету речь идёт не о повышении цен, а об индексации курса. Понятно, что курс пополз вверх, и рано или поздно это должно было случиться, не напрямую пропорционально, но этого стоило ожидать. Некоторая отсрочка связана, скорее всего с тем, что были уже какие-то предварительные договоренности, не хотелось, чтобы те соглашения, которые были - сорвались. После того, как текущие клиенты были отработаны, соответственно, был выставлен новый уровень цен. Это обычный рабочий момент ", - пояснил руководитель комитета по информационным технологиям и аналитики АСНУ Эдуард Бразас. "Сейчас курс уже более или менее стабилизировался, поэтому я не вижу повода застройщикам дальше поднимать цену, по крайней мере - из-за курса", - добавил он.

Застройщики в апреле поняли, что курс к предыдущему уровня не откатится, и поэтому изменили свою ценовую политику, считает Михаил Артюхов, управляющий директор компанииARPA RealEstate. "В марте логика большинства застройщиков была ориентировочно следующая: курс доллара - нестабильный, на каком уровне он в итоге закрепится - не совсем понятно, для сохранения продаж и получения дополнительной лояльности у потенциальных покупателей цены не повышаем. В апреле стало понятно, что прыгающий курс на прежние позицию не откатится, после чего часть застройщиков действительно откорректировала цену на первичные квадратные метры таким образом, чтобы в случае снижения курса их уже не менять. Был найден некий компромисс. К примеру, застройщики предложили курс 10 грн за доллар. Были и такие, которые и в апреле сохранили стоимости площадей по курсу 8.2, например как в одном из жилых комплексов в Киевской области ", - рассказал Артюхов.

Безусловно, стоимость недвижимости связана с колебаниями курса доллара, однако это не линейная зависимость. "Те игроки рынка, которые ориентируются на линейную зависимость и подняли цены в соответствии с курсом, практически лишились продаж и продолжают терять покупателей", - отметил эксперт. По мнению Михаила Артюхова, в мае цены меняться не будут, а рынок находится в ожидании небольшого отката доллара.

Руководитель компании ХАН Светлана Якимова считает, что игроки рынка решили воспользоваться ситуацией. "Для застройщиков, после застойного времени декабря-января, произошел всплеск - люди вдруг начали все раскупать. И, конечно, им очень хотелось воспользоваться этим ажиотажным спросом. Поэтому в марте была возможность сбросить все объекты, которые не покупали в декабре, январе и феврале. Украинцы, которые срочно сняли в банках свои гривны, раскупили у застройщиков в гривнах по старой цене все в корне. И до апреля застройщики поняли, что все, что могли раскупить - раскупили, и начали поднимать цену ", - рассказала эксперт.

Те застройщики, которые перевели цены в эквиваленте в доллар, конечно, ничего повышать в дальнейшем не будут, ведь у них и так цена привязана к доллару. "На самом деле сейчас очень спокойная и стабильная ситуация. Если цена и будут поднимать, то планово, без привязки к рынку. И потому, что спрос сейчас также стабилен, повышать цены нет смысла ", - подытожила она.
Обманчиво снижение на вторичном рынке

Предложение на столичном рынке вторичного жилья в апреле этого года выросла на 18,3% по сравнению с предыдущим месяцем на 14,6% - с апрелем-2013 и на 27,3% с начала текущего года - до 21,716 тыс. Квартир. При этом доля квартир, впервые выставленных на продажу в Киеве в апреле-2014, составила 19,1% общего объема предложения.

Примечательно, что если в гривневом эксперты отметили рост цен - на 3,6%, то в долларовом эквиваленте вторичное жилье подешевело на 3,4%.

"Общий тренд пока сформировать нельзя, так как мы наблюдаем высокую ценовую неопределенность", - описывает ситуацию на вторичном рынке недвижимости Михаил Артюхов. "Учитывая то, что сейчас фокус инвесторов смещается в сторону вторичного рынка (то есть, на объекты с документами) думаю, что предпосылок к снижению цен мало. На мой взгляд, тренд по «вторичке» четко скажется тогда, когда банки озвучат рынке свою позицию по ипотеке ", - подытожил он.

На вторичном рынке сейчас все довольно печально, считает Эдуард Бразас. "Понятно, что пока у нас не успокоится ситуация, ни о каких покупки или продажи, активизацию рынка говорить не приходится. Поэтому соответственно те, кому нужно действительно каким-то образом решать срочные проблемы, будут снижать цены. Хотя в целом по рынку цены предложения особо не падают. Но есть некоторые объекты, которые готовы снижать цену, и поэтому на общем фоне и выходит такое снижение ", - рассказывает он.

Пока, на ближайшие месяцы, причин для изменения ситуации эксперт не видит. "Говорить о том, что будет в конце года пока преждевременно, надо видеть, как будет складываться ситуация - может и на 20% цена упасть, а может и остаться на том же уровне, что и сейчас. Потому что все последние годы положительных моментов было немного, но тем не менее цены с 2009 года глобально были на одном уровне. Понятно, что сейчас на рынке турбулентность и он определенным образом на нее отреагирует. А дальше - будет видно, он выровняется, или нет ", - прогнозирует эксперт.

В целом, дорогие предложения с рынка снялись, потому что у людей, которые имеют дорогую недвижимость, нет желания сейчас ее продавать. "Они хотят пересидеть, посмотреть, что дальше будет - вот и снижение цен в целом по рынку. Все очень просто. При этом цена конкретных предложений не изменилась, изменилась качество предложения. Поэтому мы другую среднюю цену. На основе таких флуктуаций делать какие-то прогнозы или принимать какие-то решения - мягко говоря, неразумно. Надо смотреть в долгосрочной перспективе, как ведет себя недвижимость хотя бы за полгода-год. Вот здесь уже какие-то тренды проявляются. А сейчас пока есть определенная реакция определенных групп участников рынка на те или иные события ", - пояснил Бразас.

Сейчас на вторичном рынке нет падения цены как такового, убеждена Светлана Якимова. "Цена предложения никак не превышает цену спроса. Она стабильна, один к двум, в среднем: два покупателя на одного продавца. Это нормальная, стабильная ситуация. Но увеличился торг: в среднем, на начало 2014 по Харькову средняя цена предложения 1 042 долл. за метр, а цена сделки - 992 долл. за метр. И торг в среднем получается 4,8%. Поэтому это не падение цены - просто цена торга скорректировала рынок с учетом роста курса доллара ", - пояснила она.

Эксперт сравнила нынешнюю ситуацию с 2008-2009 годами. "Тогда мы наблюдали большой выброс объектов недвижимости на рынок. Пропорция между покупателем и продавцом была другой - гораздо больше было продавцов, чем покупателей. А сейчас этой тенденции нет. И если человека не устраивает цена - она ​​просто откладывает покупку до лучших времен ", - рассказала Светлана Якимова. По ее мнению, сейчас однозначно удачный момент для покупки недвижимости, пока есть широкие возможности для торга, поскольку ситуация к лету стабилизируется и тогда цена недвижимости пойдет вверх.

Текущая ситуация на рынке недвижимости еще раз показывает, что владение статистическими цифрами - это еще не готовый ответ. И если большинство потенциальных покупателей отпугивает бурная ситуация в стране, то найдутся те, кто смогут выловить рыбку в мутной воде.