Аналіз ринку житлової нерухомості Харкова, підсумки 2021 року.

Аналіз ринку житлової нерухомості Харкова, підсумки 2021 року.

Зміна середнього курсу долара за 2021 зображено на малюнку. Як видно, з початку року та до жовтня курс долара весь час знижувався, і лише до кінця року показав тенденцію до збільшення.

Середня ціна пропозиції, тобто та, яку виставляє продавець, у грудні 2021 року становила $966 за кв. м. (збільшившись на 2,5% з минулого місяця) З малюнка видно, що ціна пропозиції протягом року збільшувалася. Це можна пояснити як і постійним зниженням курсу долара, так і загальною інфляцією у всіх сферах, яку ми мали у 2021 році. Якщо ж порівняти з кінцем минулого року, то у грудні 2020 року ціна пропозиції була на 18,4% нижчою, і становила $816 за кв. м.

Протягом перших чотирьох місяців 2021 року середня ціна реальних продажів весь час знижувалася. Незважаючи на зниження середньої продажної ціни, кількість проданих об'єктів залишалася на досить високому рівні. Вказане свідчить про високу активність ринку, коли покупці «вигрібали» практично всі об'єкти, представлені на ринку, причому особливо не торгуючись. У другій половині року ми також спостерігали досить високі рівні продажу, тоді як ціни зросли і зберігали своє значення на плюс/мінус на одному рівні. Це свідчить про те, що люди показали схильність до витрачання накопичень саме в одній з найбільш надійних на сьогодні сфер - в сегменті нерухомості.

Зазначена на попередньому малюнку тенденція чітко простежується у співвідношенні загальної вартості проданих квартир та кількості угод. У серпні та жовтні 2021 року загальна вартість проданих об'єктів стала максимальною за рік, як і кількість реалізованих квартир, що свідчить про максимальну активність на ринку саме в ці місяці. Як видно на малюнку, влітку та восени ринок був найбільш активним. Слід зазначити, що середня ціна продажу є об'єктивнішим показником, який відображає реальну ситуацію на ринку нерухомості. Продавець нерухомості часто не здатний адекватно оцінити ситуацію на ринку або ж необ'єктивно оцінює вартість свого житла, підсвідомо її збільшуючи. У такому разі, саме ціна реальних продажів аналогічних об'єктів здатна прояснити ситуацію.

Звернемо увагу на структуру попиту на квартири, що диференційовані по кімнатах. Традиційно найбільш «затребуваними» у покупців залишаються одно- та двокімнатні квартири (в середньому близько 40-50% покупців шукає саме такі об'єкти). Причому 2021 року саме на такі об'єкти попит зріс. Люди все менше і менше схильні купувати об'єкти великої площі, «зміст» яких стає досить дорогим через дедалі більшу вартість комунальних послуг.
Купити трикімнатну квартиру хочуть в середньому до 20% від усіх покупців. І зазвичай, менш популярними залишаються чотирикімнатні квартири, вони цікавлять всього 1-3% покупців. Чотирикімнатні квартири є найменш ліквідними з усіх представлених на вторинному ринку.

Важливим фактором на сьогодні є можливість покупця отримати якісну та кваліфіковану консультацію ріелтора, та вибрати житло не просто за критерієм дорого/дешево, а й зрозуміти цінність житла «по суті», тобто чому воно варте того, що коштує!
Спираючись на ціну реальних продажів, вартість проданої однокімнатної квартири в грудні в середньому становила близько $38000, двокімнатної - $40000 (така низька ціна є відображенням ситуації з реалізацією дуже «бюджетних» варіантів у даному сегменті), а трикімнатної взагалі - $41000 (ситуація квартирами).

Цікаво подивитися на динаміку зміни середніх продажних цін на різні квартири протягом 2021 року.

Як видно з малюнка, протягом усього 2021 продажна вартість реалізованих однокімнатних квартир поступово збільшувалася. Така сама ситуація спостерігалася і для двокімнатних квартир. Ціна на них від місяця до місяця змінювалася то в один, то в інший бік, але загалом зростала. Для трикімнатних квартир спостерігалася картина, коли з січня по червень ціна знижувалася, а з липня почалося її зростання, яке досягло свого максимуму в серпні - вересні 2021 року. Таким чином, ми бачимо, що середня продажна ціна на одно- та двокімнатні квартири протягом 2021 року збільшилася, тоді як трикімнатні – навпаки, дещо впали в ціні.
Ціни реального продажу в розрізі класів житла протягом 2021 року змінювалися нерівномірно.
Протягом 2021 продажна ціна на житло класу економ плавно зростала, і квартири в даному сегменті до кінця року реалізовувалися за ціною $ 803 за кв. м. При чому, як видно, продажна ціна на житло класу економ почала збільшуватися з червня 2021 року.
Продажна ціна на «новобуди» за 2021 рік також загалом зросла, але це зростання було «стрибкоподібним», що швидше відображає зміну курсу долара, оскільки «новобуди» здебільшого реалізуються в національній валюті. Якщо подивитися на картину за останні 12 місяців на середню цінцу продажів житла класу бізнес, то можна побачити, що в цілому лінія тренду залишається на одному рівні, але все-таки також з тенденцією до зростання.

 Розглядаючи середню ціну продажів, порівняємо середню ціну продажів грудня 2021 року із середньою ціною продажів 2020 року, і навіть із середньою ціною продажів лише 2021 року.

Як видно з малюнка, середня ціна продажів грудня на 20% вища, ніж середня ціна продажів за весь 2020 рік, і на 7,5% вища, ніж середня ціна продажів за весь 2021 рік (на $56 за кв.м. в абсолютних значеннях ). Це вкотре підтверджує реакцію ринку нерухомості на кризові зміни в економіці: з приходом кризи, зростанням курсу долара, загальним рівнем інфляції та ін. – ціни на ринку нерухомості починають змінюватися.