Анализ рынка жилой недвижимости Харькова, итоги 2021 года.

Анализ рынка жилой недвижимости Харькова, итоги 2021 года.

Изменение среднего курс доллара за 2021 год изображено на рисунке. Как видно, с начала года и до октября курс доллара все время снижался, и лишь к концу года показал тенденцию к увеличению.

Средняя цена предложения, то есть та, которую выставляет продавец, в декабре 2021 года составила $966 за кв. м. (увеличившись на 2,5% с прошлого месяца) Из рисунка видно, что цена предложения на протяжении всего года увеличивалась. Данное можно объяснить, как и постоянным снижением курса доллара, так и общей инфляцией во всех сферах, которую мы имели в 2021 году. Если же сравнить с концом прошлого года, то в декабре 2020 года цена предложения была на 18,4% ниже, и составляла $816 за кв. м.

На протяжении первых четырех месяцев 2021 года, средняя цена реальных продаж все время снижалась. Несмотря на снижение средней продажной цены, количество проданных объектов оставалось на достаточно высоком уровне. Указанное свидетельствует об высокой активности рынка, когда покупатели «выгребали» фактически все объекты, представленные на рынке, при чем особо не торгуясь. Во второй половине года мы также наблюдали достаточно высокие уровни продаж, в то время как цены выросли и сохраняли свое значение на плюс/минус одном уровне. Данное свидетельствует о том, что люди показали склонность к трате накоплений именно в одной из наиболее надежных на сегодня сфер – в сегменте недвижимости.

Отмеченная на предыдущем рисунке тенденция четко прослеживается в соотношении общей стоимости проданных квартир и количества сделок. В августе и октябре 2021 года общая стоимость проданных объектов стала максимальной за год, также как и количество реализованных квартир, что свидетельствует о максимальной активности на рынке именно в эти месяцы. Как видно на рисунке, летом и осенью рынок был наиболее активен. Следует отметить, что средняя цена продаж является более объективным показателем, который отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Продавец недвижимости зачастую не способен адекватно оценить ситуацию на рынке, либо же необъективно оценивает стоимость своего жилья, подсознательно ее увеличивая. В таком случае, именно цена реальных продаж аналогичных объектов способна «прояснить» ситуацию.

Обратим внимание на структуру спроса на квартиры, дифференцированные по комнатам. Традиционно наиболее «востребованными» у покупателей остаются одно- и двухкомнатные квартиры (в среднем около 40-50% покупателей ищет именно такие объекты). При чем в 2021 году именно на такие объекты спрос возрос. Люди все меньше и меньше склонны покупать объекты большой площади, «содержание» которых становится достаточно дорогим из-за все возрастающей стоимостью коммунальных услуг.  
Приобрести трехкомнатную квартиру желают в среднем до 20% от всех покупателей. И традиционно, наименее популярными остаются четырехкомнатные квартиры, они интересуют всего 1-3% покупателей. Четырехкомнатные квартиры являются наименее ликвидными из всех представленных на вторичном рынке.  

Немаловажным фактором на сегодня является возможность покупателя получить качественную и квалифицированную консультацию риелтора, и выбрать жилье не просто по критерию дорого/дешево, но и понять ценность жилья «по сути», то есть, почему оно стоит того, что стоит!
Опираясь на цену реальных продаж, стоимость проданной однокомнатной квартиры в декабре в среднем составляла около $38000, двухкомнатной - $40000 (такая низкая цена является отражением ситуации с реализацией очень «бюджетных» вариантов в данном сегменте), а трехкомнатной вообще - $41000 (ситуация аналогичная с двухкомнатными квартирами).

Интересно посмотреть на динамику изменения средних продажных цен на разные квартиры в течение 2021 года.

Как видно из рисунка, на протяжении всего 2021 года продажная стоимость реализованных однокомнатных квартир постепенно увеличивалась. Такая же ситуация наблюдалась и для двухкомнатных квартир. Цена на них от месяца к месяцу изменялась то в одну, то в другую сторону, но в целом возрастала. Для трехкомнатных же квартир наблюдалась картина, когда с января по июнь цена снижалась, а с июля начался ее рост, который достиг своего максимума в августе - сентябре 2021 года. Таким образом, мы видим, что средняя продажная цена на одно- и двухкомнатные квартиры на протяжении 2021 года увеличилась, тогда как трехкомнатные – наоборот несколько упали в цене.
Цены реальных продаж в разрезе классов жилья на протяжении 2021 года изменялись неравномерно.
В течение 2021 года продажная цена на жилье класса эконом плавно возрастала, и квартиры в данном сегменте к концу года реализовывались по цене $803 за кв. м. При чем как видно, продажная цена на жилье класса эконом начала увеличиваться с июня 2021 года.
Продажная цена на «новострои» за 2021 год также в целом возросла, но данный рост был «скачкообразный», что скорее отражает изменение курса доллара, так как «новострои» в основном реализуются в национальной валюте. Если посмотреть на картину за последние 12 месяцев на среднюю цену продаж жилья класса бизнес, то можно увидеть, что в целом линия тренда остается на одном уровне, но все-таки также с тенденцией к росту.

 Рассматривая среднюю цену продаж, сравним среднюю цену продаж декабря 2021 года со средней ценой продаж 2020 года, а также со средней ценой продаж всего 2021 года.

Как видно из рисунка, средняя цена продаж декабря на 20% выше, чем средняя цена продаж за весь 2020 год, и на 7,5% выше, чем средняя цена продаж за весь 2021 год (на $56 за кв.м. в абсолютных значениях). Данное в очередной раз подтверждает реакцию рынка недвижимости на кризисные изменения в экономике: с приходом кризиса, ростом курса доллара, общим уровнем инфляции и пр. – цены на рынке недвижимости начинают меняться.