Восени ціни на новобудови знизяться на 20%

До обвалу цін це відношення не має: знижки пропонують лише на переоцінені об'єкти, на квартири незатребуваних поверхів (перший і останній) і з невдалими плануваннями

Як ми вважали

Продажі на ринку житлової нерухомості продовжують падати. Якщо в минулому році, за даними Мін'юсту, приватні та державні нотаріуси оформили 178,5 тис. Договорів купівлі-продажу квартир і житлових будинків (це майже на 40% менше, ніж в 2013 р), то за шість місяців 2015 року - трохи більше 73,1 тис. "Попит на житло залишається низьким. З початку цього року в Києві щомісяця проводиться близько 300 операцій на ринку первинного житла і майже 200 - на вторинному ринку", - говорить керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. Для порівняння: в минулому році в столиці щомісяця продавалося близько 650 квартир в новобудовах, а в 2013-му - 1200. Набагато більше було покупців і на вторинному ринку Києва: в 2014 р в середньому фіксувалося 470 угод щомісячно, а роком раніше - понад 1,3 тис. Аналогічна ситуація і в інших великих містах України: активність покупців знизилася приблизно вдвічі в порівнянні з минулим роком і в чотири-шість разів по відношенню до 2013 р

Чи варто очікувати на ринку нерухомості традиційного осіннього збільшення продажів? Консенсус-прогноз "ВД" підготовлений на основі усередненого показника прогнозів консалтингових і будівельних компаній, а також агентств нерухомості. Ми попросили експертів і учасників ринку - компанії ARPA Real Estate, Colliers International, "Олімп Консалтинг", UTG, Харківське агентство нерухомості, SV Development, City Development Solutions, "Інтергал-Буд" і "Фундамент" - спрогнозувати, чого чекати від ринку нерухомості цієї осені і як зміняться ціни на житло до кінця цього року. "ВД" диференціювала внесок кожного опитаного в загальний прогноз на основі незалежних репутаційних характеристик. Підсумувавши отримані в результаті оцінки, ми отримали наступний прогноз.
Восени ціни на новобудови знизяться на 20%

Цінники на первинку міняти не будуть

На ринку житла колосальний надлишок пропозиції. Наприклад, в базі порталу нерухомості Address.ua зараз знаходиться понад 50 тис. Квартир в Києві, з них 10,7 тис. - в новобудовах. "На перший погляд, це дуже багато, з огляду на тенденцію зниження попиту. Але на ринку первинного житла" затоварення "не спостерігається. Якщо об'єкт введений в експлуатацію і власник пропонує адекватні ціни, квартири продаються. Стоять в основному переоцінені об'єкти", - говорить Михайло Артюхов .

У програші залишилися недалекоглядні забудовники, які в лютому - на початку березня різко підвищили ціну на свої об'єкти, прив'язавши її до долара. Якщо в січні цього року середня вартість житла на первинному ринку України становила 16,4 тис. Грн. / Кв. м, то буквально через місяць вона злетіла до 30,5 тис. грн. / кв. м. Але результатом такої політики стало зниження обсягів продажів. Тому вже з квітня ціни почали поступово падати, досягнувши нинішніх 19,9 тис. Грн. / Кв. м. "Піднявши ціни в прив'язці до валюти і втративши клієнтів, забудовники почали коректуватися за рахунок різного роду акцій і знижок, які досягали 30-40%. Цим, як правило, відрізнялися великі компанії", - розповідає Михайло Артюхов.

Що буде з цінами на нерухомість і чи можливий новий стрибок восени - питання, яке цікавить всіх потенційних покупців житла. Серйозного ослаблення національної валюти до кінця року не очікується: курс гривні буде перебувати в діапазоні від 23,5 грн. (Прогноз МВФ) до 26,5 грн. за долар (узагальнені очікування фінансових аналітиків). Проте "ВД" попросила експертів озвучити три сценарії: якщо долар опуститься нижче нинішньої позначки, якщо не буде значних коливань і якщо американська валюта переступить 30 грн.

Якщо прогнози фінансистів виправдаються і долар не підніметься вище 26-27 грн., То на ринку первинної житлової нерухомості це практично не позначиться. "Привабливі для покупців програми банківського кредитування відсутні, а загальна економічна ситуація в країні залишається несприятливою. Тому навряд чи можна прогнозувати зростання цін на первинну нерухомість", - говорить головний аналітик групи компаній "Інтергал-Буд" Анна Лаєвський. Але і зниження цін чекати не варто: надлишок пропозицій навряд чи змусить забудовників переглянути свої прайси. Нульовий прибутковістю проектів вони задовольнятися не готові, оскільки потребують коштів на добудову розпочатих об'єктів. Максимум, що може очікувати ринок новобудов, - це незначне падіння гривневих цін. "Можливо, до кінця року вони знизяться на 3-5%, але не більше того", - вважає президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. У регіонах здешевлення житла буде ще менш помітним. За словами провідного спеціаліста відділу маркетингу і реклами будівельної групи "Фундамент" Євгенія Смирнова, ціни можуть просісти в межах 1-2%.

А ось стрибок долара вище 30-35 грн. ринок первинки може просто не пережити.
У цьому випадку собівартість квадратних метрів підвищиться, а купівельна спроможність населення впаде практично до нуля. І якщо обвал гривні на початку року призвів до ажіотажного попиту на житло, то більше ця ситуація не повториться. Останні вісім місяців ринок нерухомості тримався за рахунок гривневих депозитів, які українці масово забирали з банків і інвестували в квадратні метри. Тепер у людей закінчилися гроші. "Якщо долар наблизиться до 40 грн., То забудовники просто припинять будувати об'єкти і будуть знімати їх з продажу. Продавати житло собі в збиток ніхто не стане. Дешевше буде просто заморозити будівництво або взагалі вийти з проекту з тими грошима, які є, як це вже не раз бувало в Україні ", - говорить Олександр Рубанов. Така ситуація може призвести до колапсу на ринку. "Якщо згорне свою діяльність дрібна компанія, це мало хто помітить. Але якщо з ринку піде великий забудовник, а потім ще один, це викличе недовіру до всього ринку нерухомості. Навіть якщо у людей будуть гроші, вони не стануть інвестувати їх в будівництво", - вважає Євген Смирнов.
Восени ціни на новобудови знизяться на 20%

На що пропонують знижки

Зазвичай восени ринок новобудов пожвавлюється, але через відсутність грошей у населення в нинішньому році на ньому буде панувати застій. При цьому на продаж виставляються всі нові квартири. Наприклад, тільки в Києві з початку поточного року з'явилося 16 нових об'єктів. Тому конкуренція за клієнтів загостриться до краю. "Знижки та акції дозволять активізувати продажі і залучити кошти населення для завершення будівництва", - відзначає директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко. Якщо в даний час дисконт найчастіше коливається в діапазоні 5-10%, то восени він може скласти до 20-25%. Але до обвального зниження цін це відношення не має - знижки, як правило, пропонують лише на переоцінені об'єкти або на квартири незатребуваних поверхів (перший і останній), з невдалими плануваннями і т. Д.

Серйозний демпінг може свідчити про проблеми з проектом або, простіше кажучи, про те, що компанії відчайдушно потрібні гроші. "Зараз отримати банківський кредит практично неможливо, як і залучити гроші іноземних інвесторів, а платоспроможність населення дуже низька. В таких умовах переважна більшість забудовників, по суті, будують піраміди - влаштовують божевільні акції на житло на початковій стадії будівництва, а гроші інвесторів перенаправляють на інші об'єкти з більшим ступенем готовності. Виникає питання - звідки вони візьмуть кошти на недавно розпочаті проекти? " - каже фахівець з маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький.

Не виключено, що восени на ринку можуть з'явитися нові "еліта-центри" і інвестори, котрі піддалися на спокусливі 30% -ві знижки, залишаться без житла. "Ризик появи недобудов високий. Попит на нерухомість переміститься в бік компаній, які ведуть будівництво за рахунок власних коштів і гарантують здачу об'єктів в строк", - вважає Ганна Лаєвський.

Частина забудовників взагалі покине перенасичений столичний ринок і переміститься в регіони. "Кількість пропозицій на первинному ринку Одеси, Харкова та інших міст-мільйонників в співвідношенні з кількістю жителів набагато менше, ніж в Києві. Запускаючи там нові проекти, девелопери будуть пропонувати більш дрібні планування, більш дешеві цінові рішення, в тому числі і свідомо спрощуючи якість будівництва за рахунок застосування недорогих будматеріалів ", - говорить Євген Смирнов.

В тренді малогабаритки з ремонтом

Житло невеликій площі за відносно невисокими цінами - це та ніша, яка буде розвиватися найбільш активно. Середній метраж квартир в Києві, наприклад, вже скоротився з 82,9 кв. м в 2013 р до 71,9 кв. м в поточному. За оцінкою Ганни Лаєвський, частка житлових комплексів економ- і комфорт-класу перевищила 70% від загальної кількості новобудов у продажу. Пропозиція в бізнес- і еліт-класах в основному представлено старими проектами, реалізація яких була розпочата три-п'ять років тому.

"Зараз буде золотий час для компаній, які займаються Мелкогабаритная житлом, панельним будівництвом. Його собівартість нижча, оскільки таке будівництво менше залежить від імпортних будматеріалів", - говорить Євген Смирнов. Багато забудовників підуть на переформатування вже існуючих проектів, нарізаючи менші за площею квартири. "Зменшуючи площу, забудовники будуть додавати інші приємні бонуси для покупців: ремонт, меблі-трансформери, дитячі майданчики, упорядкована територія і т. Д.", - вважає Михайло Артюхов.

Скорочення площ квартир в новобудовах забезпечить українцям і ще один бонус - дасть можливість заощадити на комунальних платежах, які в цьому році зросли на 60%. "На вибір покупців дуже сильно впливає вартість комунальних платежів - великі за площею квартири дорожче в обслуговуванні", - говорить член ради директорів компанії ХАН Олена Манжос. Бажання жити в величезних апартаментах остаточно відіб'є ініціатива Мінфіну, що пропонує підвищити податок на нерухомість для власників великих квартир (від 300-350 кв. м) і будинків (від 500 квадратів) до 25 тис. грн. в рік, тоді як зараз відповідні платежі складають близько 2 тис. грн.
Покупці знову згадали про хрущовках

Ризики появи недобудов змусять покупців звернути увагу на вторинний ринок житла. Якщо в 2014 р в новобудовах купувалося 58% від загальної кількості житла в столиці, то в цьому році - 54%. "Ніхто не зможе дати гарантій, що будівництво закінчиться в строк. Збанкрутувати може будь-яка будівельна компанія. На вторинному ринку багато квартир по $ 1 тис. / Кв. М того ж рівня, що і в новобудовах, і люди можуть без ризику придбати цю нерухомість" , - стверджує Сергій Костецький. У вторинки є ще одна перевага - перспектива здешевлення. "Ціни будуть знижуватися до тих пір, поки різниця між вартістю квадратних метрів на первинному і вторинному ринку не складе 15-20%", - прогнозує Олександр Рубанов. "Цінового дна ми досягнемо, коли наблизимося до гривневій ціні, сумірною з тією, яка була при курсі долара 8 грн. Тенденція зниження цін на вторинне житло триватиме, поки середня вартість квартир у гривні не повернеться до своєї колишньої величиною кінця 2013 - початку 2014 років ", - говорить Олена Манжос.

Вже зараз багато господарів квартир готові йти на 20% -ву знижку від спочатку заявленої цінової планки. "До кінця року ціни на вторинне житло можуть опуститися на 9-12%", - прогнозує Євген Смирнов. Драйвером зниження цін на вторинне житло стане великий наплив пропозиції. За оцінками аналітиків, зараз на кожного потенційного клієнта більше 30 пропозицій, і їх кількість постійно зростає. Восени на ринок викинуть знаходяться в заставі у банків квартири, а також житло великої площі, яке українці будуть намагатися продати через дорожнечу обслуговування в зв'язку з ростом комуналки.

Джерело: dsnews.ua