Нові правила оцінки нерухомості вступають в силу в Україні - тепер довше і дорожче

З першого лютого набувають чинності нові правила оцінки нерухомості для оподаткування - перехідний період закінчився, і тепер жодна угода купівлі-продажу нерухомості не буде оформлена нотаріусом без звіту про оцінку в реєстрі Фонду держмайна.

Впровадити цю новацію намагалися вже двічі. Але в перший раз весь процес зірвало недостатня кількість сертифікованих фахівців для проведення оцінки, а потім, в листопаді минулого року, постановили залишити ще перехідний період, протягом якого дозволялося використовувати старі оцінки, зроблені до 1 листопада. Але і нові сертифіковані в Фонді держмайна фахівці почали свою роботу. Тепер податки на дохід, отриманий від продажу об'єкта нерухомості, і обов'язкові платежі розраховуються тільки з суми цієї оцінки. 0% - якщо продаєте житло не частіше ніж один раз на три роки, 5% якщо ви продаєте нерухомість, яка перебувала у власності менше трьох років і 15% якщо нерухомість продає іноземець.

Для того, щоб провести оцінку нерухомості, тепер потрібно звернутися до сертифікованого оцінювача, надати йому якомога більше інформації про об'єкт - адреса, кількість квадратних метрів, тип будинку, інфраструктуру поруч і т.д. Навіть те, які будівельні матеріали були використані в будові, або стан підлоги і стель - може мати значення. Оцінювач через спеціальну програму проводить розрахунок, порівнює з декількома подібними об'єктами з бази і тоді вже видає кінцеву оцінку. Формально ціна процедури - 300 гривень. Однак, на практиці вона обходиться дорожче.

"Якщо раніше вартість оцінки становила 250-350 грн., То сьогодні реальна вартість становить близько 500 грн.", - Розповів член Ради директорів компанії ХАН Андрій Правдин. Серед інших мінусів він зазначив, що збільшився і термін проведення оцінки.

"До введення нових правил, кваліфікований, постійно працює оцінювач міг виконати оцінку протягом двох годин. Сьогодні ж дотримати такі терміни за визначенням неможливо, оскільки результати оцінки будуть розглядатись в Києві. Ті фахівці-оцінювачі, до яких ми зверталися, називають терміни виконання оцінки 10-14 днів. Також вони кажуть, що в разі гострої необхідності здатні зробити за день ", - розповів Правдин.

"Я думаю, що в майбутньому вже принципово нічого не зміниться. Може бути, процес виконання оцінки стане швидше. При цьому треба розуміти, що термін виконання 10-14 днів принциповий тільки для термінових угод. Крім того, потрібно враховувати, що оцінка потрібна для вторинного ринку, на якому більшість операцій - обмінні, тобто, людина продає своє житло, додає деяку суму і купує інше. Якщо ж мова йде про покупку на первинному ринку від забудовника в незданому будинку, тоді швидкість виконання оцінки значення не має. А на вторинному ринку термін підготовки угоди або так само становить 10-14 днів, або довше. Тому в збільшенні терміну виконання оцінки нічого критичного я не бачу. Може бути, не завжди зручно, але не настільки критично ", - підсумував експерт, поділившись також і своїми побоюваннями щодо нової системи.

"Найголовніше побоювання щодо нової системи оцінки полягає в можливості негативного впливу цих нововведень на ринок нерухомості України. Не виключені ризики того, що оцінювачі через відсутність досвіду проведення оцінки за новими методиками будуть отримувати не об'єктивну ринкову вартість об'єкта, а завищену ", - вважає Правдин.

"З подібними випадками ми стикалися і раніше, коли ще оцінювали в БТІ. Наприклад, був продаж квартири у щойно зданій новобудові і оцінювачі за своїми формулами вивели ціну, яка була вище реальної ринкової. Або ще подібна ситуація, тільки в іншому місці: продавався будинок в області, причому навіть далі, ніж в ближньому передмісті. Оцінка БТІ була вище, ніж реальна ціна об'єкта. У подібних ситуаціях проведення повторної оцінки - це додатковий клопіт, час, витрати, і потім наскільки ймовірним є те, що оцінювачі і вдруге перерахують без помилки? Адже вони діють в певних рамках: формула, є норматив, як розраховувати, і відштовхуються від бази даних. І в такому випадку виходить, що простіше взяти ту оцінку, яка є і заплатити дорожче. Якщо по суті справи, по монопольної методикою проведено розрахунок, що оцінювач може зробити? По суті справи, ці нововведення в тому й полягають, щоб спустити методику, від якої не можна ухилитися ", - підсумував Правдин.

Адвокат Юридичної компанії «Дешунін, Юфест і партнери» Володимир Єніч вважає нові правила дуже жорсткими. "На практиці нові правила оцінки є досить жорсткими по відношенню до ціни об'єкта, який оцінюється. Вони ускладнюють гру на плюс-мінус, на деяке зниження або деяке підвищення об'єкта оцінки. Не секрет, що часто для того, щоб зменшити податки, відповідну оцінку занижували. І це дозволяло заощадити на податках і дозволяло більш ефективно і швидко продавати як ие-то об'єкти нерухомості. Або більш оперативно домовлятися і віддавати їх в іпотеку. Зараз домовлятися трошки складніше. І ринок нерухомості від цього трохи відчув розчарування ", - розповів Єніч. Але зазначив і позитивні моменти від нововведень.

"Правила тепер дозволяють робити те, що раніше дійсно робилося: раніше правила зобов'язували експерта-оцінювача обов'язково виїжджати на об'єкт оцінки. І реально зрозуміло, що якщо вам потрібно оцінити, скажімо, 20 заводів в Сумській області, а експерт у вас в Києві, ви не будете експерта гнати на ці 20 заводів. Він може на один-два виїхати, але з інших йому надішлють фотографії, де покажуть актуальний стан заводу, і він їх до звіту додасть. Зараз цю процедуру узаконили, не у всіх випадках, але ця схема використовується. Вони легалізували минулої практику ", - зазначив юрист.

Кількість оцінювачів, які були внесені до реєстру за час перехідного періоду змінилося не набагато. "Є насправді багато контор, які ще не внесені до реєстру, і яким чином їх послугами користуються: просто роблять оцінку станом на 30 жовтня, наприклад, тобто заднім числом. Їх можна використовувати. Але іноді деякі нотаріуси бояться цього, але є і такі, які використовують.

І ці оцінки також виросли в ціні ", - розповів Єніч. Тобто, фактично вартість оцінки - як за старими правилами, так і за новими - зросла досить істотно, і звичайно за це платять боку, які укладають угоду.

Що й казати, підхід до оцінки нерухомості тепер буде дуже далекий від гнучкості і диверсифікованого підходу. Тому перед тим, як переглянути звіт від експерта, краще вдихнути, видихнути і згадати мудрість Соломона - все проходить, і це теж колись пройде.