Де в Україні найдешевше житло і найбагатші покупці?

         Надії експертів, що ринок нерухомості вже пройшов дно влітку минулого року, не виправдалися. Активність як і раніше невисока, а ціни на вторинне житло продовжують знижуватися по всій країні. Однак за підсумками року змінилися "лідери" падіння.
"У 2013-2014 роках найзначніше просіли ціни в столиці, до 30%. Перш за все за рахунок елітної нерухомості, яка втрачала свою привабливість. Потім список очолювали Одеса і Львів. А за підсумками 2016 року найстрімкіше дешевшало готове житло у Вінниці - на 22,8%, до $ 565 за кв. м ", - повідомив віце-президент Ліги експертів України Андрій Гусельников.
Де в Україні найдешевше житло і найбагатші покупці
Топ-5 лідерів за темпами здешевлення вторинки виглядає так: Вінниця (22,8%), Одеса і Дніпро (17,5%), Харків (17,3%) і Львів (15,8%). У столиці ж нерухомість за підсумками року втратила в ціні 11,6%. Зараз середня ціна на вторинному ринку - $ 1108 за кв. м.
        "До кризи найдорожчі квадрати були в столиці, потім йшла Одеса і Львів. Ціни в цих містах відрізнялися незначно, але приморська нерухомість цінувалася більше. Зараз Львів вийшов на друге місце і розрив між ним і Одесою продовжує збільшуватися. За підсумками року ми бачимо $ 858 за кв. м у Львові та $ 787 в Одесі ", - говорить Гусельников.
Найменше втратили в ціні квартири в Ужгороді (знизилися на 8%), Хмельницькому (на 9,4%), Чернівцях та Чернігові (на 9,7%). Таку стійкість експерт пояснює збереженим "заробітчанським" попитом, коли наші громадяни продовжують інвестувати кошти, зароблені за кордоном, в квартири і будинки на батьківщині. Крім того, в деяких містах, наприклад в Рівному, нерухомість скуповують так звані "бурштінокопачі". За словами місцевих жителів, гроші, зароблені на бурштині, вони вкладають в найдорожчі новобудови обласного центру. В результаті в Рівному квартири зараз дорожче, ніж в Дніпрі - $ 627 проти $ 570 за кв. м. У Тернополі - $ 623 за кв. м, Чернівцях - $ 611.
Де в Україні найдешевше житло і найбагатші покупці
лідери падіння
        Щодо Вінниці ріелтори жартували, що ціни падали, тому що частина нових чиновників переїжджали в столицю і "скидали" свою нерухомість на малій батьківщині. Мовляв, активність зросла, торг хороший, дають значні знижки, щоб швидше продати. Однак в самій Вінниці пояснюють ситуацію, що склалася активним будівництвом.
"Велика пропозиція новобудов самої різної якості будівництва і продавило вартість. Адже ціни пропонуються від 9 тис. Грн за кв. М. Тобто, за $ 350-400 за кв. М можна купити квартиру в споруджуваному будинку - це на третину дешевше, ніж на вторинному ринку ", - говорить голова Вінницького регіонального відділення АФНУ Володимир Яцуба.
Основний попит - на квартири в нових (до трьох років) будинках і об'єктах, що будуються. "Кількість угод в минулому році було трохи нижче, ніж в 2015, особливо в другій половині року. Найстрімкіше дешевшало старе радянське житло. Панельки взагалі можна назвати" померлим "товаром", - розповів Яцуба.
        Наприклад, однокімнатні хрущовки в 2016 році доступні були по $ 16-17 тис. (В 2015 - близько $ 19 тис.), Двушки - по $ 20-21 тис. (В 2015 - $ 22-23 тис.).
Правда, на тлі здешевлення вторинки у Вінниці таки з'явилася категорія житла, яка показала зростання попиту, а відтак і цін на нього. Йдеться про квартирах в старому фонді, переобладнаних під індивідуальне опалення.
        "Навіть в хрущовках газові котли встановлюють! Різниця схожих квартир доходить до 15%. Наприклад, двушка в 60 квадратів в дев'ятиповерхівці з газовим котлом буде продана за $ 30-33 тис., Без котла - $ 29-29 тис.", - розповів Яцуба .
Причому, за його оцінкою, частка квартир в старому житловому фонді, переобладнаних під індивідуальне опалення, вже досягла 15% і буде рости. "Це вигідно. За опалення платять люди втричі менше, ніж сусіди", - пояснив фахівець.
У Харкові трендами минулого року було плавне зниження цін на вторинне житло протягом року, плюс перетікання попиту на новобудови.
"На коливання долара ринок реагував завмиранням числа угод на вторинному ринку та активізацією на первинному", - розповіла керівник Харківського агентства нерухомості (ХАН) Світлана Якимова. Основний попит на вторинне житло - одно-двокімнатні квартири, економ-сегмент. А ось попит на споруджувані квадрати в Харкові настільки високий (незважаючи на зростання гривневих цін на 10% за рік), що викуплені практично всі квартири навіть у тих об'єктах, що будуть здані в експлуатацію в 2018 році.
"Є такі об'єкти у забудовників, які навіть не виставляють рекламу. Покупці йдуть безпосередньо до відділів продажів, і їх записують в чергу на наступний об'єкт", - розповіла Якимова. Такий високий попит експерт пояснила, в тому числі, значним переселенським попитом. Харків прийняв близько 600 тисяч переселенців, і частина з них бачать своє майбутнє саме в цьому місті, тому і купують квартири. "Звичайно, цей ринок стискається, але ще грає роль", - говорить Якимова.

        У Львові вторинка дешевшала дуже нерівномірно. "Найбільше, очікувано, просіли ціни на радянських житло і хрущовки-панельки - в середньому на 15%, до $ 550-600 за кв. М", -розповів директор ріелторського бюро "Варіант" Андрій Борисов.

        Але таке зниження характерно лише для далеких спальників. Аналогічні будинку ближче до центру, але на не дуже престижних вулицях подешевшали на 7-10%. Будинки з балконами-галереями - на 7%. "Не особливо люблять покупці такий традиційний для архітектури Львова формат", - зазначив Борисов.
А ось улюблені польські напівлюкси та австрійські будинки з мармуровими сходами, якщо і подешевшали, то чуть-чуть. Їх складно знайти дешевше $ 1200 за квадрат. "Вкрай рідкісним замовленням стали великі квартири в центрі, площею 100-200 квадратів. Але їх не так вже багато і виставлено", - зазначив фахівець.
Первинний ринок Львова також дуже нерівномірний. В хорошому місці, ближче до центру зі зручним транспортним сполученням квартири пропонуються по $ 600-700 за квадрат. У самому центрі, але такі об'єкти поодинокі, - $ 1200. Непогано в минулому році розпродавалися міні-квартири. "Зі сходу України нам завезли тренд так званих нових малосімейок. Квартири в 27 квадратів студійного типу, по 10-11 тис. Грн за кв. М, - розповідає Борисов. І на тлі зростаючих цін на оренду цей сегмент дуже активно розпродається." Батьки купують для своїх дітей-студентів, адже ціна за квартиру можна порівняти з тією сумою, що вони б платили за оренду житла ", - говорить ріелтор.
Але наймасовіший формат, який користується стабільним попитом, - це двох-трикімнатні квартири в хороших місцях або хоча б з нормальним транспортним сполученням. При цьому хороший вигляд підвищує вартість на 20-25%. Наприклад, такий проект є на проспекті Ярослава Чорновола, там ціна стартує від $ 700 за кв. м.
Є також проекти, в які забудовник вплутався "на майбутнє", наприклад в мікрорайоні Рясне, поруч з місцем, де планується створювати індустріальний парк. "Вдома в проекті здані в експлуатацію, але 60% квартир поки не продано", - говорить Борисов.
Переселенський попит у Львові, за словами ріелтора, зосереджений в оренді, причому вище середньої якості (хороша двушка від 7 тис. Грн на місяць). "Але якщо купують, то частіше вдома під містом", - говорить фахівець.
У Дніпрі попит теж зміщений в сторону первинного житла. За твердженням менеджера "Магістра Нерухомості" Вероніки Ковалевської, пояснюється це високим рівнем довіри до місцевих забудовникам. Пропозиція, в залежності від сегменту і локації, - від $ 400 до $ 1000 за кв. м.
"За фактом на рівні третього поверху квартири від забудовника вже складно купити. Далі вони доступні тільки від інвесторів", - говорить Ковалевська. Причому в деяких проектах частка інвесторів доходить до 40%.
Попит, за словами ріелтора, виріс в минулому році, коли довіра до банківської системи знижувалося. Інвестиційний попит зосереджений на одно-двокімнатних квартирах (під здачу в оренду) або трійка з хорошими видовими характеристиками (під перепродаж). Практично всі забудовники пропонують квартири "під ключ". Причому найдешевший варіант ремонту, доступного в Дніпрі, - від $ 50 за кв. м.
        На вторинному ринку Дніпра найсильніше дешевшає старе житло, незалежно від локації. Двушка-хрущовка зараз доступна за ціною $ 25-27 тис., В Катерининському будинку (двоповерхові дореволюційні будинки в центрі) - по $ 18-20 тис. Але основний попит на вторинному ринку - на двох-трикімнатні квартири за ціною $ 35-50 тис.
Переселенський попит в Дніпрі і раніше пов'язаний з орендою. Тому масових покупок в цьому сегменті поки немає. А якщо переселенці і вибирають житло, то недороге.
В Одесі минулий рік мало що змінив. За інформацією ріелторів, ціни на вторинному ринку більше залежали від конкретного об'єкта, ніж від тенденцій. "У нас хрущовки ще вважаються цілком хорошим житлом. Вони, по крайней мере, не ризикують тріснути або провалитися в катакомби. І квадратний метр в них, при хорошому ремонті і непоганому транспортному сполученні з районом, може коштувати дорожче $ 1000, а в старому світі, що розсипається будинку в історичному центрі - і $ 400 ", - розповів директор АН "Молдаванка" Ігор Єфремов.
Зате ставлення покупців до новобудов в Одесі нагадало про кризу 2008 року. "Збільшилася кількість інвестиційних угод. Дуже нагадує про валі 2007-2008 років, тільки тоді несли кредитні кошти, а зараз свої. Причому кількість вкладень" спекулянтів "на рівні котловану в деяких об'єктах досягало 70%. Дуже небезпечна ситуація насправді, штучний перегрів ринку ", - вважає Єфремов.
        "Для себе" більшість громадян купують квартири тільки на високій стадії готовності проекту, вони не готові ризикувати заощадженнями. Ось тоді перекупники і переуступають їм права на квартири. "Навар, звичайно, не можна порівняти з 2007-м, але вклавши $ 600 на квадрат на стадії котловану, вони продають його дорожче на $ 200-300 на більш пізній стадії. Якщо, звичайно, знайдуть покупця", - зазначив фахівець. Але в цілому, за оцінкою Єфремова, активність на ринку дуже низька.
Ціни продовжать падати
        У 2017 році експерти прогнозують подальше зниження цін на вторинне житло і високу частку інвестиційних угод в новобудовах обласних центрів.
"Активність ринків залежить від запасу міцності регіону. Там, де є стабільні джерела доходів населення, ціни будуть більш рівними. Мова йде не тільки про областях, де велика частка населення працює за кордоном і інвестує частину своїх доходів в нерухомість. Ми бачимо досить високу активність , наприклад, в Рівному, де має місце видобуток бурштину, або Хмельницькому, в якому є величезний ринок, а також містах з вже сформованому туристичним іміджем ", - розповіла директор UTG Residence Олеся Скринник.
У містах же з великим об'ємом нового будівництві - як на заході України, так і в Одесі, високим буде рівень інвестиційних угод.
        "На жаль, ми бачимо, що деякі громадяни купують квартири без чіткого плану, що мають намір з ними робити далі. Тому навіть у вже зданих будинках значна кількість квартир стоять порожніми - їх не продають, не ремонтують і не планують здавати в оренду. Для управління житловим фондом в цілому це не сама здорова тенденція, адже витрати на утримання пустих квадратів будуть частково перекладатися на плечі реальних мешканців ", - зауважила Скринник.