Анализ рынка жилой недвижимости Харькова, итоги девяти месяцев 2021 года.

Средний курс доллара на протяжении девяти месяцев 2021 года все время снижался. В сентябре курс ведущей американской валюты становится равным 26,74 гривны за один американский доллар, и достигает своего минимума в текущем году.

Средняя цена предложения, то есть та, которую выставляет продавец, на протяжении девяти месяцев 2021 года все время растет. Данный рост напрямую коррелирует со снижением курса доллара: чем ниже курс, тем больше денег желают получить продавцы, и как следствие – повышают цены на свои объекты. В сентябре 2021 года средняя цена предложения увеличилась до $897 за кв. м. (по сравнению с прошлым месяцем увеличение незначительное), но по отношению к аналогичному периоду прошлого года, рост составляет почти 12%, в сентябре 2020 года цена предложения составляла $803 за кв. м. Также рост цены предложения на вторичном рынке очень «подогревает» все увеличивающееся количество объектов на рынке первичного жилья, и соответственно рост цен там.

На протяжении девяти месяцев 2021 года, средняя цена реальных продаж изменялась неравномерно, в целом показывая тенденцию оставаться на одном уровне. Следует отметить, что показатель средней стоимости реализованных объектов не может быть достаточно объективным. Качество и количество реализованных объектов в большей мере носит субъективный характер, и соответственно неравномерно изменяется от месяца к месяцу. С другой стороны, количество проданных объектов остается на достаточно высоком уровне, что отражает высокую активность рынка. В данном случае снижение курса доллара как раз способствует активизации рынка, так как люди стремятся перевести свои накопления в иную форму, а именно вложить в объекты недвижимости.   

Также описанную тенденцию подтверждает и размер торга, который на протяжении девяти месяцев 2021 года остается невысоким, показывая тенденцию к постоянному уменьшению, то есть покупатели берут объекты особо не торгуясь, забирая почти все, что представлено на рынке.

Общая стоимость и количество проданных объектов на протяжении девяти месяцев 2021 года изменялось неравномерно, что позволяет отследить активность рынка. Так в январе рынок был наименее активен, что является отражением затяжных новогодних праздников, когда люди не особо склонны приобретать недвижимость. В феврале начинается активизация спроса и соответственно увеличение уровня продаж, которые становятся максимальными в начале весны. Наибольший всплеск активности рынка был в августе, когда было реализовано максимальное количество объектов за прошедшие девять месяцев.

Средняя цена продаж является более объективным показателем, который отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Продавец недвижимости зачастую не способен адекватно оценить ситуацию на рынке, либо же необъективно оценивает стоимость своего жилья, подсознательно ее увеличивая. В таком случае, именно цена реальных продаж аналогичных объектов способна «прояснить» ситуацию.
Немаловажным фактором на сегодня является возможность покупателя получить качественную и квалифицированную консультацию риелтора, и выбрать жилье не просто по критерию дорого/дешево, но и понять ценность жилья «по сути», то есть, почему оно стоит того, что стоит!

Опираясь на цену реальных продаж, стоимость проданной однокомнатной квартиры в сентябре в среднем составила около $27500, двухкомнатной - $34000, а трехкомнатной - $47000.

Интересно посмотреть на динамику изменения средних продажных цен на разные квартиры в течение девяти месяцев 2021 года.

Как видно из рисунка, на протяжении первого полугодия 2021 года продажная стоимость реализованных однокомнатных квартир была на плюс/минус одном уровне, а начиная с июня начала возрастать. Для двухкомнатных и трехкомнатных квартир ситуация совершенно другая: средняя продажная цена на них в течение первых шести месяцев года снижалась, тогда как потом начала возрастать. Таким образом, мы видим, что средняя продажная цена на все типы квартир за девять месяцев 2021 года изменялась неравномерно.
Рассматривая среднюю цену продаж, сравним среднюю цену продаж сентября 2021 года со средней ценой продаж 2020 года, а также со средней ценой продаж девяти месяцев 2021 года.

Как видно из рисунка, средняя цена продаж сентября на 0,5% ниже, чем средняя цена продаж за девять месяцев 2021 года, и почти на 10% выше, чем средняя цена продаж за весь 2020 год (на $67 за кв.м. в абсолютных значениях).
Учитывая тенденции к постоянному росту цен предложения, которые показывает рынок недвижимости города Харькова, посмотрим, что происходит со стоимостью аренды квартир.  
Исторически так сложилось, что в отличие от продажных цен, цена аренды в нашем городе измеряется в национальной валюте — гривне. Изменение средней стоимости 1 кв.м. арендного жилья в гривне отражено на рисунке. Как видно, на протяжении года средняя стоимость аренды жилья фактически не изменяется.