Типы квартир

Квартиры на первичном рынке
Квартиры на вторичном рынке

Классификация квартир на первичном рынке недвижимости

Для проведения анализа мы выделяем на первичном рынке квартир три класса "элит", "бизнес" и "эконом". Мы выделяем именно три класса квартир, а не пять как рекомендует Украинская строительная ассоциация (УСА), поскольку, во–первых, проще воспринимается именно три класса, которые упрощенно можно подать как "очень хорошее", "хорошее" и "нормальное", во–вторых, разница между высшими классами квартир (а по классификации УСА это де–люкс и премиум) не велика, в–третьих, в Харькове пока не строят жилье, которое можно отнести к самому элитному классу.

Основные характеристики, согласно которым мы делим квартиры на классы указаны в Таблице №1

Таблица №1. Классификация квартир в Украине (первичный рынок)

Характеристика	Элит–класс	Бизнес–класс	Эконом–класс
Технология строительства	монолитно–каркасная, кирпичная кладка	монолитно–каркасная, кирпичная кладка	монолитно–каркасная, кирпичная кладка, сборная (панельные дома)
Месторасположение	центральные и приближенные к центру районы	центральные и приближенные к центру районы	не уточняется
Количество квартир в доме	1–30	более 100	более 10
Количество квартир на этаже	до 4	до 8	любое
Высота потолков	выше 3 м	2,7–3 м	2,7–3 м
Архитектурный проект	индивидуальный	индивидуальный	серийный
Площадь квартир	52–400 кв.м.	52–400 кв.м.	39–100 кв.м.
Паркинг	обязателен	обязателен	возможен
Стоимость обслуживания	2,5–5 грн/кв.м	2,5–5 грн/кв.м	0,99–1,2 грн/кв.м

Классификация квартир на вторичном рынке недвижимости

Для того чтобы иметь возможность анализировать вторичный рынок жилой недвижимости мы провели классификацию существующего вторичного жилья, выделив три класса "высший", "средний", "начальный". Сразу отметим, что подобное разделение вторичного жилья на классы довольно условно, классов может быть не три, а много больше.

В основу нашей классификации легли кроме традиционных характеристик квартир, таких как площадь, высота потолков, материал дома и т.д. исторически сложившиеся предпочтения харьковчан. Массовая застройка Харькова проводилась в 50–60–е, 70–80–е и 90–е годы. В каждый из этих периодов было жилье, которое в те годы считали так сказать "элитным" и "для основной массы населения", В 50–60–е годы в основном в околоцентральных районах строили "сталинки", появились спальные районы и "хрущевки", в 70–80–х годах появились панельные дома – "чешки" и "польки" и квартиры улучшенной планировки в шестнадцатиэтажках. Следующая волна панельных домов в конце 80–х начале 90–х годов была только "улучшенками". 10–20 лет назад "улучшенки" и дома в шестнадцатиэтажках были мечтой любой советской/украинской семьи, не говоря уже о "сталинках", в которых традиционно жили семьи высокопоставленной партийной номенклатуры, высших военных чинов или интеллигенции.

В условиях отсутствия массовой застройки современным жильем такое разделение квартир на классы сохранилось: "элитность" и "не элитность" квартир, построенных много лет назад, осталась актуальной, хотя по современным классификационным характеристикам такое жилье проигрывает первичному жилью не только бизнес, но и эконом–класса. Спрос на квартиры согласно их исторической условной классности также сохранился, что отражается и на ценах. Опишем ниже вышеуказанные типы квартир

К объектам "высшего класса" мы относим квартиры, расположенные в домах со следующими стандартными планировками, известными как: "сталинки", "обкомовские дома", реконструированные дома старой постройки (квартиры с большими площадями).

«Сталинки» – это условное и собирательное понятие, введенное в обиход с целью описания квартир с большими площадями, раздельными комнатами, которые были построены в определенные годы. Как правило, такие квартиры имеют следующие характеристики:

• 5–8–этажные кирпичные дома
• построенные в 53–63 гг.
• высота потолков = 2,8–3 м
• площадь кухни - от 9 кв.м.
• площать 1 к. квартиры - до 40 кв.м.
• площать 2 к. квартиры - 53-55 кв.м.
• площать 3 к. квартиры - 75-85 кв.м.

«Обкомовские дома». Такие дома можно считать разновидностью «Сталинок», с тем отличием что они, как правило, девятиэтажные и оснащены лифтом и мусоропроводом.

Квартиры "среднего класса" имеют следующие типовые планировки:

• "улучшенки"
• "шестнадцатиэтажки"

«Улучшенки» Как правило, такие квартиры имеют следующие характеристики:

• 9–10, 12 и 16–этажные панельные дома, а также в немногочисленные 14–этажные кирпичные дома
• застройка домами такого класса велась преимущественно с конца 70–х по начало 90–х годов
• высота потолков = 2,7 м
• площадь кухни - от 8 кв.м.
• наличие лоджий
• Размер вспомогательных площадей (коридоры, санузел и др.) в таких квартирах больше, чем в «чешках» или «польках».

«Шестнадцатиэтажки»

• 16–этажные панельные дома
• застройка домами такого класса велась преимущественно с конца 70–х по начало 90–х годов
• высота потолков = 2,7 м
• площадь кухни - от 8 кв.м.
• наличие лоджий

Квартиры "начального класса" имеют следующие типовые планировки:

• "малогабаритка"
• "хрущевка"
• "полька"
• "чешка"
• "американка"

«Малогабаритка» - квартиры с очень малыми площадями. Наибольшее распространение получили однокомнатные квартиры (общ. площадь – 26 кв.м., жилая – 13 кв.м.). Эти квартиры расположены в 9–ти этажных панельных домах, так называемых «малосемейках» (6 квартир на этаже) во многих районах города (Салтовка, Алексеевка, Одесская, ХТЗ, Новые дома и др.). Также к данной категории можно отнести не очень многочисленные 5–этажки с аналогичными квартирами и несколько нестандартных кирпичных высотных домов с маленькими однокомнатными квартирами.

«Хрущевка» - квартиры со стандартной планировкой. «Хрущевки» имеют следующие основные характеристики:

• 5–этажные кирпичные или панельные дома
• 57–74 гг. постройки
• высота потолков - 2,5 м
• площадь кухни - 4,7–6 кв.м.
• как правило, в квартире смежные комнаты
• в доме нет лифта и мусоропровода.

«Полька» - квартиры со стандартной планировкой «Полька» имеют следующие основные характеристики:

• 9–этажные панельные дома
• 70–80 гг. постройки
• высота потолков < 2,65 м
• площадь кухни - 6,5–7 кв.м.
• площать 1 к. квартиры - 35 кв.м.
• площать 2 к. квартиры - 44 кв.м.
• площать 3 к. квартиры - 65 кв.м.
• площать 4 к. квартиры - 70 кв.м.
• В 1 к. и 2 к. квартирах - балкон прямой, в 3 к. квартирах – балкон прямой и косой.

«Чешка» - это самый распространенный тип квартир в городе. Квартиры с такой планировкой имеют следующие основные характеристики:

• 9–12–этажные панельные дома
• 70–90 гг. постройки
• высота потолков < 2,65 м
• площадь кухни - 6,5–7 кв.м.
• площать 1 к. квартиры - 32 кв.м.
• площать 2 к. квартиры - 44 кв.м.
• площать 3 к. квартиры - 64 кв.м.
• площать 4 к. квартиры - 89 кв.м.
• В 1 к. и 2 к. квартирах - балкон косой, в 3 к. квартирах – балкон прямой и косой, в 4 к. квартирах - три балкона

«Америкнка» - этот специфический тип квартир получил распространение только в районе Харьковского тракторного завода.Как правило, такие квартиры имеют следующие характеристики:

• 4–х этажные дома
• 30–х г. постройки
• отличительной особенностью таких квартир является отсутствие кухни
• площать 1 к. квартиры - 26-30 кв.м.
• площать 2 к. квартиры - 42-46 кв.м.
• площать 3 к. квартиры - 53-56 кв.м.